Tư vấn xây dựng: Muốn xây nhà trên đất ao thì cần làm gì?

Ở các vùng quê hiện nay, rất nhiều gia đình tận dụng diện tích đất vườn ao để xây nhà. Vấn đề được nhiều người quan tâm nhất là việc lấp ao xây nhà có phải xin phép cơ quan chức năng hay không, nếu có thì trình tự, thủ tục như thế nào?

Chủ nhà có thể bị phạt nếu tự ý xây dựng nhà ở trên đất ao

Theo khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ chung đối với người sử dụng đất: “Phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng với quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Diện tích đất ao, hồ có thể được xác định là nhóm đất nông nghiệp. Theo nguyên tắc chung, người dân không được phép xây dựng nhà ở, công trình trên phần đất nông nghiệp. Xây dựng nhà trên đất ao, hồ được hiểu là hành vi sử dụng đất trái mục đích, tự ý chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Chủ nhà xây dựng trái phép có thể bị xử phạt hành chính. Nếu người dân cố tình thực hiện hành vi xây dựng trái phép dù đã bị xử phạt hành chính thì có thể bị buộc phá dỡ công trình, khôi phục lại tình trạng của đất trước khi xây dựng hoặc bị thu hồi đất.

Nếu muốn xây dựng nhà ở trên đất ao hay đất nông nghiệp thì trước tiên, chủ nhà cần thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được sự đồng thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trình tự và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi muốn xây dựng nhà ở trên đất ao

Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1. Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Khi diện tích đất ao, vườn xin chuyển đổi mục đích của gia đình phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện đã được UBND tỉnh nơi có đất phê duyệt, người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ và nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Các giấy tờ người sử dụng đất cần chuẩn bị bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm Thông tư số 30/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với thửa đất.

Bước 2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, tiến hành kiểm tra, xác minh thực địa và trả kết quả.

Theo quy định, trong vòng 8 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, trình UBND cùng cấp quyết định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đồng thời, phải chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật.

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định, trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích. Đối với phần đất nông nghiệp được Nhà nước giao sử dụng và không thu tiền định kỳ thì phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tính theo mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Ngoài ra, người sử dụng đất có thể phải đóng thêm một số loại phí như: Phí cấp Giấy chứng nhận mới, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ.

Thời gian thực hiện các thủ tục trên không vượt quá 15 ngày làm việc, riêng với nhũng xã vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo hay những nơi có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì không vượt quá 30 ngày làm việc. Sau khi hoàn tất quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất có thể xây dựng nhà ở.

Khánh An (tổng hợp)