Hỏi về thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất

Trả lời:

Khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 (Luật Đất đai) quy định, chủ thể đứng tên sử dụng đất được áp dụng thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

• Thứ nhất, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất.
• Thứ hai, đất không phát sinh khiếu kiện hay tranh chấp.
• Thứ ba, quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Thứ tư, vẫn trong khoảng thời gian quy định sử dụng đất.

Theo đó, việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chính thức có giá trị thi hành kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thủ tục giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể:

Bên chuyển nhượng và mua lại hoặc nhận chuyển nhượng sẽ đến tổ chức công chứng trong phạm vi địa bàn tỉnh, nơi có đất yêu cầu công chứng văn bản hợp đồng chuyển nhượng quyền quản lý và sử dụng đất.

Yêu cầu hồ sơ công chứng (1 bộ) bao gồm: Dự thảo hợp đồng (nếu có); phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu); bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng, bên mua lại hoặc nhận chuyển nhượng; bản sao giấy tờ khác có gắn liền trực tiếp với hợp đồng mà pháp luật quy định phải có; bản sao sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

Trên thực tế, có địa phương hoặc tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng văn bản hợp đồng chuyển nhượng quyền quản lý và sử dụng đất thì người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định và đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.

Bên chuyển nhượng và mua lại hoặc nhận chuyển nhượng sẽ đến tổ chức công chứng trong phạm vi địa bàn tỉnh, nơi có đất yêu cầu công chứng văn bản hợp đồng chuyển nhượng quyền quản lý và sử dụng đất

Về trình tự giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập cụ thể ở Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:

Chủ thể đứng tên sử dụng đất sẽ nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Nếu thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì chủ thể đứng tên sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc và tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của chủ thể đứng tên sử dụng đất.

Xét một cách cụ thể, sau khi thỏa thuận sang nhượng quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng thì người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền quản lý và sử dụng đất và sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

Theo đó, hồ sơ bao gồm: Văn bản hợp đồng chuyển nhượng quyền quản lý và sử dụng đất (có công chứng); đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất (theo mẫu); chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất; tờ khai lệ phí trước bạ; sổ hộ khẩu và chứng minh nhân dân của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; tờ khai thuế thu nhập cá nhân do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất và đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng).

Còn văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và nếu đáp ứng đầy đủ các tiêu chí thực hiện quyền căn cứ quy định thì thực hiện các công việc sau:

• Một là, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng theo quy chuẩn pháp lý.
• Hai là, xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp đúng theo quy chuẩn pháp lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Ba là, áp dụng với các trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cùng các tài sản khác thuộc khuôn viên thửa đất thì lập hồ sơ trình cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền quản lý và sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cùng các tài sản khác hiện hữu trên đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.
• Bốn là, chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cùng cơ sở dữ liệu đất đai; cùng với đó, trao giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.