Đất trồng cây lâu năm là gì và các vấn đề pháp lý liên quan

. Đất trồng cây lâu năm là gì?

Căn cứ để trả lời câu hỏi đất trồng cây lâu năm là gì đều được xác lập cụ thể ở điều, của Luật Đất đai sửa đổi và Phụ lục Thông tư //TT-BTNMT.

Theo đó, đất chuyên trồng cây lâu năm được bộ phận kiểm kê đất đai Nhà nước xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Đi sâu vào chi tiết, loại đất này cũng được dùng cho mục đích trồng trọt nhưng các giống cây trồng sinh trưởng trên các mảnh đất này đều là cây cho thu hoạch trong nhiều năm.

Vườn cây cao su đang cho thu hoạch

Đất chuyên trồng cây lâu năm cũng được phân loại thành nhóm nhỏ hơn bao gồm:

Đất trồng cây công nghiệp lâu năm:

Đây là loại đất chuyên phục vụ nhu cầu nguyên liệu cho sản xuất công nghiệp trong nước đồng thời xuất khẩu. Các loại nguyên liệu này thường phải qua sơ chế, chế biến để thành các mặt hàng lưu thông tới tay khách hàng. Điển hình về đất trồng cây công nghiệp lâu năm ở Việt Nam là các vùng trồng cà phê, chè, ca cao, cao su,...

Đất trồng cây ăn quả lâu năm:

Các loại đất nông nghiệp được đưa vào dùng làm đất trồng cây ăn quả và các cây này cho trái trong nhiều năm thì vẫn được tính là đất trồng cây lâu năm. Một số loại cây ăn quả lâu năm căn cứ quy định này tiêu biểu phải nhắc tới như bưởi, cam, sầu riêng, nhãn,...

Đất trồng cây dược liệu lâu năm:

Thông thường các cây thuốc, cây dược liệu chỉ cho thu hoạch một lần hoặc vài lần trong một mùa. Thế nhưng vẫn có các giống cây dược liệu cho phép người trồng thu hoạch trong nhiều năm liên tiếp và Nhà nước đã xếp các khu vực này vào nhóm đất chuyên trồng cây lâu năm để quản lý. Các vườn hồi, quế, sâm,... đều được nhìn nhận là khu trồng cây lâu năm.

Đất trồng cây gỗ lâu năm:

Phần lớn các cây cho gỗ, bóng mát đều sinh trưởng trong nhiều năm liền nên khu đất trồng các cây gỗ này đều được xếp vào nhóm đất trồng cây lâu năm. Không chỉ có các khu trồng cây thân gỗ lớn như keo, xà cừ, bạch đàn,... mà một số giống cây tạo cảnh quan như khu trồng hoa sữa, lộc vừng cũng được nhìn nhận là khu có trồng cây lâu năm.

Các khu rừng trồng bạch đàn được xếp vào nhóm đất trồng cây lâu năm

Tính đến thời điểm hiện tại các khu đất có trồng cây lâu năm đều thuộc quản lý của Nhà nước. Nhà nước sẽ có thẩm quyền giao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, hộ gia đình hoặc các tổ chức hợp pháp mong muốn tìm kiếm quản lý và sản xuất loại đất này.

. Phân biệt đất trồng cây lâu năm với các loại đất khác

Các khu đất trồng cây lâu năm thường được phân biệt với các đất vườn hoặc đất trồng cây hàng năm. Sở dĩ cần phân biệt rõ ba loại đất này vì tính đến thời điểm hiện tại đây vẫn là ba nhóm đất được dùng để trồng cây. Nếu xảy ra nhầm lẫn giữa loại hình sử dụng đất đất và loại đất thì chủ thể đứng tên sử dụng đất đang làm sai quy định của Nhà nước.

Đất vườn

Vậy đất vườn và đất trồng cây hàng năm khác nhau như thế nào? Trên thực tế, bộ Luật đất đai sửa đổi của Việt Nam chưa có định nghĩa về loại đất vườn. Thế nhưng gia chủ có thể hiểu đất vườn hay còn gọi là đất thổ vườn vốn là loại đất hoàn toàn có thể sử dụng linh hoạt. Chủ thửa đất sẽ có khả năng tùy ý trồng các giống cây thu hoạch hàng năm hoặc lâu năm.

Đất vườn cũng tương tự như đất có trồng cây lâu năm, không được đưa vào dùng vào mục đích ở. Dẫu vậy trên thực tế, các thửa đất vườn và đất ở thường ở cạnh nhau, thậm chí là hai loại đất này cùng nằm chung trên một thửa đất. Ranh giới của các loại đất này nếu nằm trên cùng một thửa sẽ được quy định rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.

Đất trồng cây hàng năm

Đặt trên nền tảng hướng dẫn cách gọi tên các loại đất của Thông tư số //TT-BTNMT thì đất trồng cây hàng năm được quy định chuyên trồng các giống cây hoa màu ngắn hạn.

Đi sâu vào chi tiết, các loại cây này sẽ có thời gian sinh trường (tính từ lúc gieo hạt hoặc trồng cây mầm đến khi thu hoạch) không quá năm. Các giống cây được trồng tại loại đất này thường là hoa màu, một số cây thuốc, mía, dâu tằm, cỏ chăn nuôi,...

Đất trồng dược liệu cho thu hoạch năm được nhìn nhận là đất trồng cây hàng năm đổi lại thay vì đất trồng cây lâu năm

Sự khác biệt lớn nhất của hai loại đất, đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm nằm ở thời gian sinh trưởng của cây.

Việc phân loại hai nhóm đất này cũng căn cứ hoàn toàn vào thời gian sinh trưởng của các giống cây chính thức được trồng trên thửa đất đó. Bạn nên tránh nhầm lẫn khi gọi tên nhóm đất là hàng năm hay lâu năm căn cứ vào thời hạn sử dụng của mảnh đất đó.

. Một số câu hỏi pháp lý xoay quanh vấn đề đất trồng cây lâu năm

Phần lớn những người mới tham gia đầu tư bất động sản vào nhóm đất nông nghệp đều chưa nắm chắc được các vấn đề pháp lý có liên quan. Với bài viết này, Tinbds.com sẽ giải đáp một số câu hỏi quan trọng và phổ biến gắn liền trực tiếp với vi đầu tư nhé:

Đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không?

Theo đúng quy định của Nhà nước thì người dân hoàn toàn có quyền chuyển đổi công năng và mục đích sử dụng đất miễn là không đi ngược lại với Điều, Nghị định //ND-CP. Cùng với đó, người dân muốn chuyển đổi công năng và mục đích sử dụng buộc phải có sự đồng ý và cấp phép của cơ quan chức năng có thẩm quyền quản lý đất đai địa phương theo điều Luật đất đai sửa đổi năm.

Cơ quan Nhà nước tại địa phương khi cấp phép chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sẽ dựa trên cơ sở các căn cứ sau:

• Những cơ chế chính sách đất đai của địa phương và Kế hoạch sử dụng đất hàng năm chính thức của cấp huyện (theo Thông tư //TT-BTNMT). Theo đó, đơn vị quản lý nhà nước sẽ dựa trên cơ sở diện tích các loại đất sẽ có khả năng chuyển đổi công năng và mục đích sử dụng được phân về xã, phường đó để xem xét, giải quyết cho bạn.
• Lý do xin chuyển đổi công năng và mục đích sử dụng đất được ghi trong đơn. Bạn sẽ cần trình bày rõ lý do muốn chuyển đổi loại hình sử dụng đất đất trong đơn xin chuyển nộp lên cơ quan chức năng có thẩm quyền sở tại. Các nhân viên tại đây cũng sẽ xét theo lý do này mà quyết định xem chuyển đổi diện tích đất là bao nhiêu cho trường hợp của bạn.

Đáng chú ý là cần, trước khi thực hiện thủ tục xin chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thì nên kiểm tra trước bản đồ địa chính (sẽ có khả năng hiện kế hoạch sử dụng đất) của địa phương.

Tại đây bạn sẽ nắm được lô đất của mình có thuộc khu vực được phép chuyển đổi công năng và mục đích sử dụng đất hay không. Trong trường hợp đất nằm ngoài khu vực cho phép chuyển đổi thì bạn cần chờ Kế hoạch đất đai của năm sau.

Đồng thời, tùy vào chính sách của từng địa phương mà đơn vị quản lý nhà nước phải tuân theo hạn mức giao đất nhất định. Nếu bạn muốn chuyển đổi nhiều phần diện tích thửa đất nhất sẽ có khả năng thì hoàn toàn có thể khảo sát Kế hoạch đất đai của các năm gần đó. Nếu nhận thấy năm sau có khả năng địa phương sẽ nới lỏng hạn mức chuyển đổi đất trồng cây lâu năm thì sẽ có khả năng đợi đến năm sau.

Thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư (đất ở) chính thức như sau:

- Bước: Người dân chuẩn bị hồ sơ theo Điều Thông tư //TT-BTNMT. Bộ hồ sơ thường bao gồm Đơn xin phép thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền quản lý và sử dụng đất, Hộ khẩu, Chứng minh thư nhân dân của người xin chuyển đổi.

- Bước: Nộp hồ sơ lên cơ quan chức năng có thẩm quyền là Phòng Tài nguyên và Môi trường sở tại. Trong ba ngày làm việc gần nhất, không tính ngày nghỉ, nhân viên tại đây phải xác nhận bạn đã nộp đủ hồ sơ căn cứ quy định chưa, nếu thiếu thì cần hướng dẫn bổ sung.

- Bước: Đợi cơ quan chức năng có thẩm quyền trả kết quả và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đi kèm theo thửa đất. Cơ quan thuế địa phương sẽ thông báo số tiền phải nộp cho bạn và bạn nên giữ lại hóa đơn thuế để xuất trình khi cần thiết.

Toàn bộ thời gian thực hiện thủ tục hành chính chuyển đổi đất trồng cây lâu năm phải đảm bảo dưới ngày theo Điều Nghị định //NĐ-CP. Nếu vùng miền của bạn là hải đảo, các khu vực kinh tế đặc biệt khó khăn thì thời gian xử lý hồ sơ hoàn toàn có thể dài hơn nhưng không được quá ngày. Số ngày giải quyết hồ sơ không tính ngày lễ và ngày nghỉ.

Đất trồng cây lâu năm muốn lên thổ cư phải tiến hành hoàn thiện hồ sơ thủ tục chuyển đổi loại hình sử dụng đất đất

Theo Điều Nghị định //NĐ-CP, Nhà nước sẽ không tiến hành thu lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở. Thế nhưng ngay tại mốc thời gian nhận được quyết định cho phép chuyển đổi thì bạn phải đóng số nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất chênh lệch theo loại hình sử dụng đất mới. Công thức tính khoản phí này như sau:

Số tiền phải nộp = Tiền sử dụng đất theo giá thổ cư - Nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp

Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không?

Đất trồng cây lâu năm vẫn được tính là nhóm đất nông nghiệp và không được đưa vào dùng theo mục đích ở, định cư lâu dài. Nếu muốn xin phép xây nhà trên đất trồng cây lâu năm thì bạn cần thực hiện thủ tục xin chuyển đổi loại hình sử dụng đất từ trước.

Trường hợp ngoại lệ được phép xây nhà mà không cần chuyển đổi công năng và mục đích sử dụng là trường hợp xây nhà vườn sinh thái hoặc trang trại cho mục đích trồng trọt.

Đồng thời, sau khi đã chuyển đổi loại hình sử dụng đất thành đất thổ cư thì bạn vẫn phải tuân theo Điều Luật đất đai sửa đổi. Theo đó, việc xây nhà phải đảm bảo được các yếu tố:

• Xây nhà đúng quy cách và kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
• Xây nhà nhưng phải đảm bảo không gây hại đến môi trường và lợi ích của cộng đồng dân cư trên địa bàn khu vực đó.
• Sau khi xây nhà, chủ đất vẫn phải thực hiện đẩy đủ quyền và nghĩa vụ đối với thửa đất theo đúng quy định hiện hành của Nhà nước.

Lưu ý, khi xin cấp phép xây nhà trên đất có trồng cây hàng năm thì cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ có khả năng xem xét chấp thuận hoặc không. Lý do là vì hoạt động này còn cần đặt trên nền tảng Kế hoạch sử dụng đất đai tại địa phương.

Đất trồng cây lâu năm hoàn toàn có thể xây nhà nếu có sự phê duyệt của đơn vị quản lý nhà nước

Đất trồng cây lâu năm có thời hạn không?

Đất trồng cây lâu năm là loại đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng được Nhà nước trực tiếp quản lý. Sau khi Nhà nước đã phân đất cho các cá nhân hoặc tập thể thì thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm sẽ được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất giao cho người dân.

Theo đúng quy định, Nhà nước sẽ không thu hồi đất trước khi hết thời hạn sử dụng. Thế nhưng nếu địa phương có dự án cần sử dụng thửa đất này thì cần có công văn báo trước về việc sẽ thực hiện thu hồi đất sớm hơn quy định cho người dân được biết.

Sau khi đất đã hết hạn sử dụng thì có ba trường hợp có thể xảy ra:

• Nhà nước tiến hành thu hồi đất từ người dân và tiến hành bồi thường cây trồng có trên mảnh đất nếu có. Sau khi đã thu hồi hoàn toàn đất từ người dân, Nhà nước có thể xem xét và chuyển quyền sử dụng đất này cho người khác.
• Nhà nước tiến hành gia hạn thời gian sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đã cấp từ trước cho người dân. Khi người dân đang tiến hành sản xuất, trồng trọt trên mảnh đất thì hoàn toàn có thể được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định nới rộng tại Điều Luật Đất đai mà không cần thực hiện quy trình thủ tục hành chính.

Trong trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết thì người dân cần thực hiện nộp hồ sơ mới để xác nhận lại thời hạn sử dụng đất theo hướng dẫn của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng đất mới sẽ được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền quản lý và sử dụng đất và hồ sơ địa chính sở tại.

• Công dân chủ động tiến hành thủ tục thuê đất để được tiếp tục sử dụng mảnh đát đất trồng cây lâu năm nói trên. Trong trường hợp người dân muốn thuê đất trồng cây lâu năm thì cần nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên Môi trường cấp huyện theo đúng quy định.
• Nếu là đất được giao thì bạn cần kiểm tra xem chủ sở hữu có đang trong thời hạn được phép quản lý đất hay không, thời hạn này còn bao nhiêu năm. Chủ sở hữu cần phải làm thủ tục xin phép chuyển nhượng thửa đất này cho bạn tại cơ quan chức năng có thẩm quyền để bạn có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp.
• Nếu là đất trồng cây lâu năm cho thuê thì bạn nên xem người thực hiện giao dịch với mình có đúng là người đứng tên hợp đồng hay không. Người này có được ghi rõ quyền cho thuê lại hoặc chuyển nhượng cho người khác trong hợp đồng hay không.

Một kinh nghiệm nhỏ khi đầu tư đất có trồng cây lâu năm là bạn nên kiểm tra Kế hoạch đất đai tại địa phương. Nếu thửa đất bạn đang muốn đầu tư nằm trong khu vực được phép chuyển đổi lên thổ cư thì việc đầu tư mới sinh lời tốt.

Trên đây là những thông tin mà Tinbds.com đem lại để tạo điều kiện giúp độc giả nắm được đất trồng cây lâu năm là gì và những vấn đề pháp lý liên quan. Từ góc độ tổng quan, nếu có ý định đầu tư vào loại đất này, người bỏ vốn đầu tư nên kiểm tra và xác minh kỹ tính pháp lý về quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất kết hợp cùng khéo léo trong việc nắm bắt giá cả, thời cơ.