Khái toán là gì? Sự khác nhau giữa khái toán và dự toán

Cập nhật diễn biến thực tế, thực hiện dự toán chi phí sơ bộ cho các hoạt động của một dự án là việc làm cần thiết trước khi nhà thầu tiến hành xây dựng công trình. Để cho ra được kết quả gần nhất, phương pháp cần sử dụng là tính khái toán. Vậy khái toán là gì? Tìm hiểu khái niệm, đặc điểm và cách tính khái toán cùng Tinbds.com qua bài viết dưới đây.

1. Thuật ngữ khái toán là gì?

• Thực tế đây là thuật ngữ dùng để chỉ ước lượng tổng nguồn vốn đầu tư cho một dự án xây dựng bất kỳ. Để đưa ra được con số tương đối, nhà phát triển công trình cần có thiết kế cơ sở, nếu không thì sẽ tính khái toán chủ yếu căn cứ theo những kinh nghiệm xây dựng vốn có của nhà thầu.
• Bảng tiên lượng dự đoán: đây là bảng tổng hợp khối lượng các hạng mục công việc cụ thể từ lúc bắt đầu đến khi công trình hoàn thiện. Ví dụ cụ thể để dễ hình dung: tất cả đã xây được bao nhiêu mét vuông tường gạch,...
• Bảng tổng hợp kinh phí vật tư: ghi chép chi tiết số lượng vật tư xây dựng, xã của các vật tư xây dựng theo thị trường. Ví dụ: bao nhiêu viên gạch, loại gì và bao nhiêu tiền.
• Bảng tổng hợp kinh phí dự toán: liệt kê cụ thể chi phí thuê nhân công, chi phí vật liệu, và một số chi phí khác. Kết quả cho ra không sai số hơn 5%.

Lập dự toán xây dựng mất nhiều thời gian hơn

Bảng dự toán chi tiết có tác dụng như sau:

• Sau khi lập được bảng dự toán công trình, sẽ xác định cụ thể được tiến độ thi công.
• Căn cứ vào hồ sơ thiết kế, nhà thầu sẽ có khả năng phân tích khối lượng vật tư chính xác hơn, gần với thực tế hơn.
• Hạn chế được nhiều chi phí phát sinh khi phân tích và bóc tách được chủng loại, giá thành và khối lượng của nhiều hạng mục. Đơn vị phát triển dự án cũng sẽ có khả năng dễ dàng theo dõi hơn trong quá trình đơn vị thi công.
• Bảng khái toán là chưa đủ để đơn vị phát triển dự án chấp nhận giao kết hợp đồng.

Trên đây là cách hiểu về dự toán trong xây dựng. Tiếp theo, Tinbds.com sẽ đưa ra những so sánh cụ thể hơn, nhắm giúp người dùng hoàn toàn có thể dễ dàng hình dung được sự khác nhau giữa khái toán và dự toán.

So sánh dự toán và khái toán

Trước hết, việc hoàn thành một bảng khái toán chi tiết sẽ mất rất ít thời gian, chủ yếu dựa theo m2 trên giấy phép và kinh nghiệm đơn vị thầu.

Đối lập với xu hướng trên, việc hoàn thành một bảng dự toán chi tiết lại vất vả hơn thế, các kỹ sư cần hàng loạt thời gian để hoàn thành. Ngoài yếu tố trên, thì mẫu khái toán cũng sẽ được làm ngay trong giai đoạn chuẩn bị, còn bảng dự toán thì được áp dụng thực hiện trong quá trình.

Khái toán và dự toán khác nhau cả trong nội dung thực hiện lẫn dữ liệu xác định. Tiêu biểu như sau:

• Về nội dung: Khái toán bao gồm ngân sách thi công xây dựng, tổ chức thi công triển khai, thiết bị xây dựng, chi phí bồi thường, quản lý, hỗ trợ và tái định cư. Trong khi dự toán chỉ gồm ngân sách thi công xây dựng, tư vấn, dự phòng, quản lý và chi phí thiết bị.
• Về dữ liệu xác định: Độ chính xác của khái toán không cao như dự toán.

Có đông đảo nội dung chi phí khi làm khái toán

Qua những phân tích trên, phương pháp khái toán nhanh hơn, đơn giản hơn, nhưng sai số nhiều hơn khi đối chiếu với phương pháp dự toán. Đơn vị phát triển dự án nếu sẽ có khả năng chấp nhận sai số nhiều thì chọn khái toán để tiết kiệm thời gian.

4. Tìm hiểu về phương pháp tính khái toán giá trị xây dựng

Như đã đề cập trước đó, nhà thầu cần căn cứ vào số liệu thiết kế cơ sở và trên hết là kinh nghiệm để tính giá trị khái toán công trình. Kết quả cho ra sẽ là hàm số tương quan giữa giá thành và một biến số nào đó (đơn vị diện tích là mét vuông).

Đơn giá ở mỗi kiểu nhà và mỗi khu vực lại khác nhau, ví dụ nhà phố rơi vào khoảng 3 triệu/mét vuông, thì nhà cao cấp hơn sẽ là 4 triệu/mét vuông. Ứng với mức đó, nhà ở ngoại thành lại có đơn giá xây dựng khác trong nội thành.

Ví dụ cụ thể:

• Phần diện tích thửa đất là 100m².
• Nhà thuộc dạng mái ngói.
• Thiết kế 2 lầu, 1 tầng trệt.
• Có đơn giá trung bình là 2,6 triệu đồng.

Tổng chi phí khái toán xây dựng sẽ được tính như sau: (100 x 2.600.000 x 3) + (100 x ⅓ x 2.600.000) = 867.000.000đ. Sai số hoàn toàn có thể chấp nhận được của một giá trị khái toán khi đối chiếu với thực tế là 10 - 50%.

Tìm hiểu cách tính khái toán để có cái nhìn sơ bộ về mức giá phải chi

5. Kinh nghiệm khái toán sơ bộ tổng mức đầu tư

Một số kinh nghiệm khái toán sơ bộ tổng mức đầu tư bạn cần nắm được:

Trước khi bắt tay vào khái toán, đơn vị thầu cần xác định được quy mô xây dựng của dự án. Cụ thể là các khía cạnh: diện tích công trình như thế nào, thiết kế bao nhiêu phòng, công trình phụ ra sao.

Còn đơn vị phát triển dự án thì nên chú ý đến một số những vấn đề sẽ xảy đến trong chặng đường tới như có thêm con, hoặc con cái lớn lên,... để có kế hoạch cụ thể về không gian, sau đó phác thảo công trình một cách sơ lược.

Thêm vào đó, việc tính toán diện tích xây dựng cũng cần đặt trên nền tảng nguyên tắc chung. Trong đó, không gian sử dụng được tính là 100% diện tích, còn sân sẽ được tính là 50% diện tích. Trường hợp ngoại lệ, có sàn nhà, nhưng phần sàn lại đổ dốc, mái lại được lợp trang trí thì việc dán ngói chỉ lên tới 60%.

Với những khu vực đất có nền yếu, sẽ có thêm các các khoản phí phát sinh như chi phí khoan cọc nhồi, đóng cừ,... Tất cả đều là những chi phí hạng mục cần thiết. Chủ nhân ngôi nhà buộc phải chi trả những khoản phí này để hoàn toàn có thể đảm bảo chất lượng công trình trong chặng đường tới.

> >

Cần nắm vững kinh nghiệm khái toán trong xây dựng

Đơn vị phát triển dự án sẽ có khả năng tăng giảm diện tích xây, hoặc tầng nhà sao cho tương thích tốt với nhu cầu khai thác sử dụng. Phải có khoản kinh phí dự trù đề phòng trường hợp xấu nhất, bởi ở thời điểm hiện nay, tình trạng bão giá diễn ra hàng loạt.

Tính khái toán là phương pháp có mức độ rủi ro cao. Dẫu vậy trái lại, đây là phương pháp đơn giản và nhanh chóng nhất. Nhà thầu nên xem xét kỹ lưỡng về mức độ quan trọng của dự án và khả năng chấp nhận rủi ro từ phía giới đầu tư để chọn cách phù hợp.

Lập bảng dự toán chi tiết chắc chắn sẽ có độ tin cậy cao hơn, nhưng phải chấp nhận thời gian hoàn thành lâu hơn và cũng phức tạp hơn.

Từ góc độ tổng quan, định nghĩa khái toán là gì, cách tính và kinh nghiệm khái toán sơ bộ tổng mức đầu tư đã được Tinbds.com đề cập và làm rõ thông qua bài viết. Hy vọng đã tạo ra những thông tin hữu ích tới bạn đọc. Độc giả quan tâm và muốn cập nhật thêm các kiến thức về bất động sản đồng thời các lĩnh vực liên quan sẽ có khả năng theo dõi tiếp các bài viết trên website.