Khoảng lùi trong xây dựng là gì? Quy định về những khoảng lùi xây dựng

Khoảng lùi xây dựng hay khoảng lùi công trình trong tiếng Anh là “setback”, được hiểu là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD.

Hình mô phỏng về khoảng lùi xây dựng.

Chỉ giới đường đỏ hiểu đơn giản là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất dành cho đường giao thông, công trình mạng lưới kỹ thuật nội khu, không gian công cộng với phần đất được khởi công xây dựng công trình. Xem xét ở phạm vi đô thị thì chỉ giới đường đỏ là bao gồm toàn bộ lòng đường, bó vỉa hè và vỉa hè.

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên chính thửa đất (Luật Xây dựng 2014).

Thông thường, chỉ giới đường đỏ (còn gọi là lộ giới) có khoảng cách rộng hơn đặt cạnh chỉ giới xây dựng ở các công trình phụ thuộc vào yêu cầu quy hoạch. Dẫu vậy, một phần không gian như ô văng, ban công hay mái hắt được phép nhô ra khỏi phạm vi chỉ giới đường đỏ.

Thời điểm hiện nay, chỉ giới xây dựng sẽ lớn hơn chỉ giới đường đỏ. Chỉ giới xây dựng cũng sẽ có khả năng trùng với chỉ giới đường đỏ nếu công trình được phép xây dựng sát với chỉ giới đường đỏ.

Quy định về khoảng lùi trong xây dựng ở đô thị

Chịu sự chi phối của tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao dự án công trình xây dựng và chiều rộng của lộ giới mà quy định khoảng lùi xây dựng sẽ khác nhau nhưng vẫn phải thỏa mãn quy định dưới đây.

Theo đó:

• Với lộ giới tuyến đường từ 19m đến dưới 22m và hạng mục công trình thi công có chiều cao không quá 22m thì không phải chừa khoảng lùi xây dựng.
• Với công trình cao đến 26m thì phải chừa khoảng lùi 3m tính từ vỉa hè.
• Với công trình cao từ 28m trở lên thì phải chừa khoảng lùi tối thiểu 6m.
• Nếu lộ giới tuyến đường từ 22m trở lên và hạng mục công trình thi công cao đến 25m thì không phải chừa khoảng lùi xây dựng.
• Với công trình từ 28m trở lên thì khoảng lùi xây dựng phải chừa là 6m.

Với tổ hợp công trình có phần đế và tháp cao phía trên thì quy định về khoảng lùi công trình sẽ được đưa vào vận dụng riêng cho phần đế và đối với phần tháp cao phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng của mỗi phần tính từ mặt đất (hay cốt vỉa hè).

Quy định về khoảng lùi xây dựng ở nông thôn

Quy định về thi công xây dựng ở nông thôn sẽ có sự khác biệt đặt cạnh đô thị và chủ yếu chịu sự chi phối của vị trí của ngôi nhà đó. Cụ thể:

• Với khu nhà ở quy hoạch kết hợp hoạt động sản xuất nông nghiệp thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 2m.
• Với nhà ở thuộc khu vực trung tâm của xã thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 1,5m.
• Với nhà ở thuộc khu vực điểm dân cư thì khoảng lùi xây dựng tối thiểu là 2m.

Quy định về khoảng lùi xây dựng riêng với những công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp

Với các công trình dịch vụ đô thị khác và công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng trên lô có diện tích từ 3. 000m² trở lên, tỷ lệ mật độ xây dựng thuần tối đa cần được xem xét nương theo vị trí trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể đối với lô đất, song song với đó phải được phê duyệt bởi đơn vị quản lý nhà nước.

Hơn nữa, vẫn cần đảm bảo yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà, khoảng lùi công trình, đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe căn cứ quy định và tỷ lệ mật độ xây dựng đáp ứng sát sao quy định.

Với công trình dịch vụ đô thị khác và công trình có chức năng hỗn hợp được triển khai thi công trên lô đất có diện tích dưới 3. 000m² thì sau khi trừ đi phần đất đảm bảo khoảng lùi căn cứ quy định, phần đất còn lại được phép xây dựng với mật độ 100% nhưng cần đảm bảo yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà đồng thời đảm bảo diện tích chỗ đỗ xe căn cứ quy định.

Quy định về khoảng lùi xây dựng nhằm đảm bảo diện tích công cộng cho khu vực xung quanh và đảm bảo tính an toàn cho chính ngôi nhà. Vì thế, mỗi cá nhân cần thực hiện nghiêm túc các quy định về khoảng lùi xây dựng khi tiến hành xây dựng nhà ở hay các công trình khác.