Giá BĐS tăng cao khiến các thương vụ mua bán giảm mạnh

Trong bối cảnh các thị trường BĐS đã ghi nhận sự trầm lắng nhất định trước những ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, giới chuyên gia nhận định nhiều khả năng sau khi dịch kiểm soát, thị trường này sẽ sôi động bởi nhiều vụ sáp nhập lớn.

Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm 2021, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đã đạt 15,27 tỷ USD. Trong thời điểm Covid-19 hoành hành, Việt Nam là nước duy nhất trên thế giới được nâng hạng đánh giá tích cực bởi cả ba tổ chức xếp hạng tín dụng quốc tế uy tín là Moody’s, S& P và Fitch. Các nhà đầu tư nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, có chiến lược mở rộng và đa dạng hoá kênh đầu tư cũng bắt đầu tìm đến những thị trường mới nổi hoặc thị trường cận biên như Việt Nam để mở rộng quy mô.

Thời gian vừa qua, các thương vụ M& A chủ yếu là cuộc chơi giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đã và đang hoạt động tại Việt Nam. Thị trường chưa ghi nhận sự xuất hiện của những nhà đầu tư ngoại mới. Chỉ tính riêng trong quý 2/2021, thị trường Việt Nam xuất hiện rất ít các thương vụ mua bán BĐS lớn. Những thương vụ nổi bật nhất có thể kể đến là việc công ty BĐS Phát Đạt mua lại 99,5% cổ phần từ công ty BĐS Cao ốc Bình Dương để sở hữu dự án Bình Dương Tower; Becamex IDC hợp tác với Central Retail Vietnam phát triển Trung tâm thương mại GO! ở tỉnh Bình Dương, thương vụ Trường Hải Group mua lại chuỗi bán lẻ E-Mart Việt Nam.

Đánh giá về hoạt động mua bán sáp nhập BĐS trong 7 tháng đầu năm nay, bà Lê Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, các hoạt động M& A trong hơn một năm qua đang có xu hướng chậm lại. Nguyên nhân chủ yếu là việc giá BĐS nhà ở của Việt Nam không hề giảm, cùng với chính sách tiền tệ được Nhà nước nới lỏng khiến nhiều chủ đầu tư kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm được kiểm soát và thị trường sẽ hồi phục mạnh. Do đó, nhà đầu tư vẫn giữ lại các dự án và quỹ đất hiện hữu hoặc định giá bán ở một mức rất cao. Trong khi đó, bên mua lại không mấy lạc quan. Những khách mua đa số thận trọng hơn khi xuống tiền đầu tư tại thời điểm này với tâm lý chung là “chờ đợi rồi hành động”. Ngoài ra, còn vì nhiều lý do khiến tiến độ hoàn thành pháp lý của các dự án cũng bị chậm hơn so với dự kiến (trong một giao dịch BĐS, tiến độ pháp lý là điều kiện tiên quyết để thực hiện mua bán).Do ảnh hưởng của dịch bệnh và giá BĐS tăng cao nên các thương vụ M& A BĐS chậm lại

Trước đây, nhu cầu M& A dự án tập trung ở các khu vực quận trung tâm hoặc tại trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Tuy nhiên, quỹ đất tại các khu vực này ngày càng khan hiếm, giá được đẩy quá cao khiến các mô hình tài chính không còn hiệu quả. Do đó, nhu cầu và dòng tiền của nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển ra các địa phương lân cận.

Một nguyên nhân khác là nhiều chủ đầu tư mong muốn chuyển nhượng dự án của mình nhưng lại không có cơ hội tiếp cận trực tiếp với các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài. Hoặc hai bên chưa tìm được tiếng nói chung trong khi đàm phán.

Bà Lan cũng cho biết thêm, nhà ở là phân khúc nhận được đơn đặt hàng nhiều nhất từ các nhà đầu tư hiện nay. Với quy mô dân số lớn, tốc độ đô thị hóa cao đi cùng với sự tăng trưởng nhanh của tầng lớp trung lưu, đây được đánh giá là phân khúc mang lại nhiều lợi nhuận và tiềm năng nhất cho các nhà đầu tư vào thị trường BĐS tại Việt Nam. Ngoài ra, nhu cầu đối với khu công nghiệp và logistic cũng tăng nhanh chóng trong 1,5 năm trở lại đây. Một xu hướng khác là sự gia tăng trong nhu cầu đối với các dự án BĐS nhà ở, nghỉ dưỡng kết hợp chăm sóc sức khoẻ và dịch vụ thể thao. Trong tương lai, số lượng giao dịch M& A của các dự án loại này dự kiến sẽ tăng lên không những ở những các thành phố biển du lịch mà còn tại các vùng lân cận các thành phố lớn, những nơi được thiên nhiên ưu đãi và quỹ đất lớn.

Xét về dài hạn, các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài chưa có hoạt động ở Việt Nam vẫn dành sự quan tâm rất lớn cho thị trường BĐS. Nhưng vì nhiều lý do, trong đó có nguyên nhân chính là khó khăn trong đi lại, khiến họ chưa thể thực hiện thành công thương vụ. Khi đại dịch Covid-19 được kiểm soát, làn sóng đầu tư này sẽ gia nhập thị trường nước ta. Dự kiến trong thời gian tới, các thương vụ thành công sẽ tập trung ở các dự án đất sạch, pháp lý rõ ràng, các tài sản hoàn thiện đang hoạt động.