Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhiều năm qua tô i đã xâ y dựng nhà cửa ở ổn định, nhưng chưa là m “ sổ đỏ” , thì bỗng nhiê n con của ô ng bà L đến đò i nhà, đất mà tô i đang ở và nó i rằng giấy tờ mua bá n nhà đất của tô i là khô ng hợp phá p và sẽ yê u cầu tò a hủy.

Tô i xin hỏi giấy mua bá n của tô i viết tay tóm lại có hợp phá p khô ng? Tô i có nhất thiết phải trả lại nhà, đất khô ng nếu giấy mua bá n bị hủy?

Trả lời:

Văn bản hợp đồng chuyển nhượng quyền quản lý và sử dụng đất của bà được xá c lập và o năm 1992, sau ngà y 1-7-1980 (ngà y Hội đồng Chí nh phủ nay là Chí nh phủ ban hà nh Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường cô ng tá c quản lý ruộng đất trong cả nước) đến trước ngà y 15-10-1993 (ngà y Luật Đất đai năm 1993 bắt đầu phát sinh hiệu lực). Phá p luật thời kỳ nà y nghiê m cấm việc mua, bá n phá t canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hì nh thức.

Theo đó giấy tờ mua bá n viết tay mà bà đã ký với ô ng bà L khô ng có chứng thực hoặc cô ng chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là khô ng hợp phá p. Nhưng thực tế, thời kỳ nà y đông đảo trường hợp khô ng tuâ n thủ phá p luật khi mua bá n chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì lẽ đó phá p luật cũng có một số điều chỉnh cho phù hợp.

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc hướng dẫn á p dụng phá p luật trong việc giải quyết cá c vụ á n dâ n sự, hô n nhâ n và gia đì nh do Hội đồng Thẩm phá n - Tò a á n nhâ n dâ n tối cao ban hà nh năm 2004 thì đối với tranh chấp văn bản hợp đồng chuyển nhượng quyền quản lý và sử dụng đất được xá c lập từ ngà y 1-7-1980 đến trước ngà y 15-10-1993 mà sau ngà y 15-10-1993 mới phá t sinh tranh chấp sẽ được Tò a á n giải quyết như sau:

a. Về nguyê n tắc chung văn bản hợp đồng chuyển nhượng quyền quản lý và sử dụng đất đai được xá c lập trong thời điểm từ ngà y 1-7-1980 đến trước ngà y 15-10-1993 là hợp đồng trá i phá p luật; bởi thế, nếu vướng mắc tranh chấp mà văn bản hợp đồng chuyển nhượng quyền quản lý và sử dụng đất chưa được tiến hành triển khai thì Tò a á n đề nghị thanh lý hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được tiến hành triển khai căn cứ quy định của phá p luật về hợp đồng vô hiệu.

b. Nếu văn bản hợp đồng chuyển nhượng quyền quản lý và sử dụng đất đã được tiến hành triển khai thì Tò a á n cô ng nhận hợp đồng trong cá c trường hợp sau đâ y:

b. 1. Bê n mua lại hoặc nhận chuyển nhượng quyền quản lý và sử dụng đất đã được ủy ban nhâ n dâ n cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận) quyền quản lý và sử dụng đất đúng theo quy chuẩn pháp lý của phá p luật về đất đai;

b. 2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất, nhưng bê n tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đã hoà n tất thủ tục làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất tại ủy ban nhâ n dâ n có thẩm quyền, ủy ban nhâ n dâ n đã cho phé p việc chuyển nhượng;

b. 3. Bê n mua lại hoặc nhận chuyển nhượng quyền quản lý và sử dụng đất đã xâ y nhà ở, cô ng trì nh kiến trú c, trồng câ y lâ u năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh khô ng vi phạm quy định về quy hoạch và bê n chuyển nhượng cũng khô ng phản đối khi bê n nhận chuyển quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất xâ y nhà ở, cô ng trì nh kiến trú c, trồng câ y lâ u năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trê n đất đó.

Tóm lại, tuy hợp đồng mua bá n nhà, đất của bà là trá i phá p luật nhưng hai bê n mua bá n đã thực hiện việc giao nhận tiền và nhà, đất và bà đã xâ y dựng nhà ở trê n đất đó mà bê n bá n khô ng có chuyện phản đối thì nếu có yê u cầu Toà giải quyết tranh chấp hợp đồng thì Toà sẽ căn cứ và o quy định nê u trê n để cô ng nhận hợp đồng mua bá n chính thức có giá trị thi hành thi hà nh.