Những chính sách nổi bật trong lĩnh vực BĐS năm 2015

Cập nhật diễn biến thực tế, năm 2015, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam chứng kiến đông đảo bước phát triển mang tính đột phá. Đó là các sự kiện nổi bật như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) chính thức có giá trị thi hành, mở cửa cho người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam, nới rộng điều kiện cho nhóm lao động có thu nhập hạn chế mua nhà...

1. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) bắt đầu phát sinh hiệu lực

Hai bộ luật này được Quốc hội khóa XIII thông qua trong kỳ họp thứ 8 ngày 25 tháng 11 năm 2014, chính thức bắt đầu phát sinh hiệu lực từ ngày 1 tháng 7 năm 2015, kỳ vọng sẽ có tác động mạnh mẽ, tiếp tục tháo gỡ các nút thắt của thị trường địa ốc.

Một số quy định đáng chú ý như đơn vị phát triển dự án nhóm dự án chỉ được phép ký kết hợp đồng bán, cho thuê mua, cho thuê dự án BĐS hình thành về lâu dài khi đã có sự bảo lãnh của ngân hàng hoặc tổ chức tài chính về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư thực hiện không đúng hoặc không thực hiện nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hai bên đã ký kết. Quy định mới này sẽ bảo vệ quyền lợi kết hợp cùng tạo được tâm lý an tâm hơn dành cho người mua trước tình trạng bán nhà trên giấy thời điểm hiện nay.

2. Mở cửa cho người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã nới lỏng các điều kiện cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, đối tượng áp dụng gồm các nhân, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có dòng vốn ngoại (FDI), văn phòng, chi nhánh đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và quỹ đầu tư nước ngoài và đang hoạt động tại Việt Nam; cá nhân người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Xét ở khía cạnh khác, Luật Nhà ở quy định các cá nhân, tổ chức nước ngoài được mua không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư thương mại; đối với nhà ở riêng lẻ (nhà ở liền kề, biệt thự) trên một đơn vị hành chính tương đương cấp phường, người nước ngoài chỉ được mua và sở hữu không quá 250 căn nhà. Quy định này được nhận định sẽ tác động lớn đến thị trường BĐS.

Từ 1/7/2015, người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam

3. Đứng thứ ba về thu hút đầu tư nước ngoài

Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch - Đầu tư) cho hay, tổng dòng vốn đầu tư đăng ký tăng thêm và cấp mới vào kinh doanh BĐS trong 11 tháng năm nay đạt 2,32 tỷ USD, đứng thứ ba về lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Xét một cách cụ thể, tính đến ngày 20 tháng 11 năm 2015, toàn quốc có 1.855 dự án mới đã hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng số vốn đăng ký 13,55 tỷ USD, tăng 1,1% nếu đặt cạnh cùng kỳ năm ngoái. Có 692 lượt dự án đăng ký tăng dòng vốn đầu tư với tổng số vốn đăng ký tăng thêm 6,66 tỷ USD, đã tăng 70,1% khi so sánh với cùng kỳ ngoái. Tính chung trong 11 tháng năm 2015, tổng vốn đăng ký tăng thêm và cấp mới là 20,22 tỷ USD, tăng 16,7% đặt cạnh giai đoạn cùng kỳ ngoái. Có sự đột biến về đầu tư là do cấp phép vài dự án tiêu biểu có tầm vóc quy mô lớn như dự án Samsung Display Việt Nam với tổng số nguồn lực tài chính đầu tư tăng thêm 3 tỷ USD ở cụm công nghiệp tập trung Yên Phong 1, Bắc Ninh; dự án Nhà máy điện Duyên Hải 2 có tổng nguồn lực tài chính đầu tư 2,4 tỷ USD ở tỉnh Trà Vinh…

4. Nới rộng điều kiện cho nhóm lao động có thu nhập hạn chế mua nhà

Trong thời gian vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị quyết sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho hoạt động hoạt động sản xuất - dịch vụ, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu.

Theo ghi nhận chi tiết, cán bộ viên chức, công chức, lực lượng vũ trang, người lao động thu nhập thấp, công nhân có khó khăn về nhà ở, khi mua phân khúc căn hộ thương mại (kể cả đất và nhà) với tổng giá trị văn bản hợp đồng giao dịch mua bán không vượt quá 1,05 tỷ đồng sẽ được vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Thêm vào đó, thời gian cho vay cá nhân, hộ gia đình sẽ được tăng lên thành 15 năm thay cho việc chỉ 10 năm như quy định cũ.

5. Thanh toán trong giao dịch BĐS hình thành về lâu dài

Điều 57, Luật Kinh doanh BĐS quy định, việc thanh toán trong thuê mua, mua bán BĐS hình thành về lâu dài được triển khai nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, các lần tiếp theo phải đáp ứng sát sao tiến trình thi công thực tế BĐS song tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, dự án công trình xây dựng cho người mua. Trường hợp bên cho thuê mua, bên bán là doanh nghiệp có dòng vốn ngoại (FDI), tổng số vốn không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên thuê mua, bên mua chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền quản lý và sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bên cho thuê mua, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng sẽ được thanh toán khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua, bên mua.

6. Doanh nghiệp Nhà nước không được đầu tư vào BĐS

Vấn đề này lần đầu tiên được đưa vào Nghị định số 91/2015/NĐ-CP về đầu tư vốn Nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp. Theo đó, từ 1/12/2015, doanh nghiệp nhà nước không được đầu tư vào BĐS, chứng khoán, ngân hàng, trừ trường hợp đặc biệt doanh nghiệp có ngành nghề chính là những lĩnh vực nêu trên hoặc được Chính phủ cho phép.

Doanh nghiệp Nhà nước có quyền sử dụng vốn của mình để đầu tư, kinh doanh ra bên ngoài, trong đó tính cả đầu tư ra nước ngoài song phải tuân thủ nghiêm ngặt những hành lang pháp lý của Chính phủ. Trường hợp đã góp vốn, đầu tư vào những lĩnh vực trên mà không được Thủ tướng cho phép, phải thực hiện cơ cấu lại và chuyển nhượng toàn bộ vốn đã đầu tư theo đúng quy định.