Đầu tư vào đất nền: món ngon nhưng không dễ chọn

Dưới đây là bài viết của ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Tinbds.com địa bàn vùng phía Nam dành cho những người lần đầu tham gia vào thị trường đất nền:

Đất nền từ lâu được nhìn nhận là kênh đầu tư vua vì đây là loại hình bất động sản có tốc độ hấp thụ sản phẩm nhanh, hiện hữu, dễ mua bán, giá hấp dẫn từ vài trăm triệu cho tới hàng chục tỷ. Đối tượng quan tâm loại hình này cũng tương đối rộng, từ dân văn phòng, tiểu thương hay giới đầu tư chuyên nghiệp. Sức hấp dẫn của đất nền được thể hiện qua hiệu suất sinh lời đầu tư đem tới khi đối chiếu với số vốn bỏ ra. Kkhác với các loại hình bất động sản khác, đất nền gắn liền với tiến trình mở rộng đô thị, hiểu nôm na là vẫn là miếng đất đấy nhưng gắn với mác thị xã thì giá 10 đồng, nhưng nếu gắn với mác thành phố thì lên tới 50 đồng.

“Fear of Missing out – hội chứng sợ bị bỏ lỡ” được khai thác triệt để trong việc mua bán đất nền, chính tâm lý nắm giữ chờ tăng giá hàng lần cho tới hàng chục lần trong quá khứ đã thu hút số lượng lớn người bỏ vốn đầu tư sợ bị lỡ cơ hội làm giàu từ việc tăng giá bất động sản, điều này đã đem tới hàng loạt cơn sốt đất, và trong các cơn sốt này đa số có lợi nhuận tốt và cũng một lượng lớn khách hàng đầu tư ôm hận vì hàng loạt lý do khác nhau… như sốt ảo, đất dính quy hoạch, dự án ma, dự án không có sổ…

Đầu tư đất nền ở đâu có lãi?

Mua nhà, đầu tư bất động sản thường là một quyết định mang tính bước ngoặt, nổi bật hơn cả là những người lần đầu tham gia vào thị trường bất động sản, khó lòng có thể tùy tiện xuống tiền vì giá rẻ, vì thuận tiện hay vì cả nể. Một vài quy tắc quan trọng khi đầu tư đất nền:

• Quy tắc nước chảy chỗ trũng: thông thường biểu giá giao dịch địa ốc bứt phá mạnh ở các khu vực có dân số tăng nhanh, có động lực tăng trưởng kinh tế vùng (đô thị hóa, cụm công nghiệp tập trung, du lịch…) hoặc hạ tầng khơi thông (cao tốc, sân bay, cảng biển.. ). Và tất nhiên những khu vực khác không có yếu tố này sẽ tăng chậm hơn thậm chí phải hàng chục năm mới tăng giá. Ví dụ: khu vực phía đông TP. HCM và đồng bằng Sông Cửu Long...
• Quy tắc vết dầu loang: dân cư sẽ tràn ra sống ở các khu vực xung quanh trung tâm của địa phương hoặc trung tâm của các siêu đô thị như Hà Nội - TP. HCM. Nghĩa là khu vực lựa chọn đầu tư phải có sinh khí (cách đó 5-7km phải có chợ, bệnh viện, trường học, cụm dân cư hiện hữu…) tránh đầu tư vào các khu đất quá tách biệt vì có khi hàng chục năm sau vẫn chưa có người ở (chịu sự chi phối của tốc độ loang của cư dân địa phương hoặc những thành phố lớn); phải đi tới khu đất để đo thời gian đi lại kết hợp cùng khả năng liên kết vùng với các khu vực khác như thế nào (vẽ 1 compa bán kính 30-50 km2 từ HCM và 1 compa thứ 2 bán kính 5-7km từ trung tâm địa phương).
• Quy tắc thanh khoản: tốc độ hấp thụ sản phẩm của khu vực đang dự kiến đầu tư, cần tìm hiểu các website rao bán bất động sản, thăm dò thị trường [giá] và mức độ tăng trưởng về dân cư [nhu cầu], văn phòng công chứng để xem [giao dịch] có thật sự cao hay không, vì nếu đầu tư vào các khu vực mà tốc độ hấp thụ sản phẩm thấp thì sẽ có khả năng rủi ro chôn vốn và khó chuyển đổi thành tiền khi cần.
• Quy tắc an toàn: Có sổ đỏ (sổ riêng hoặc ít nhất sổ chung có quy hoạch 1/500 qua đấu giá) và không vướng quy hoạch (cần tìm hiểu quy hoạch trước khi xuống tiền), xét riêng các loại đất khác thổ cư như đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm nhất thiết phải kiểm tra khả năng lên thổ vì sẽ có khả năng chôn vốn thậm chí không thanh khoản được.

Ví dụ: Với khoảng cách đi lại gần 40 phút từ HCM, dân cư tăng nhanh, nhiều cụm công nghiệp tập trung, gần cảng biển, sân bay quốc tế, kết nối liên vùng với 5 cao tốc Long Thành được coi là đô thị vệ tinh của HCM, biểu giá giao dịch địa ốc tăng lên hàng chục lần trong khoảng 10 năm ngoái.

Rủi ro đầu tư đất nền là gì?

Một trường hợp đất dính quy hoạch đường giao thông, trước 2019 và sau 2019 mất 50% quỹ diện tích đất, miếng đất vuông vức sau thành hình ngũ giác. Ảnh: Đinh Minh Tuấn

“High risk-High Return, Rủi ro cao-lợi nhuận lớn”, không có loại hình đầu tư nào tạo ra lợi nhuận lớn mà không đi kèm với rủi ro, riêng với loại hình đất nền rủi ro đến từ nhiều yếu tố khác nhau như sau:

- Rủi ro khi mua lô đất thuộc dự án quy hoạch;

Xét riêng các khu quy hoạch đất nền thông thường trải qua hàng loạt bước để chào bán dự án ra bên ngoài (xin chấp thuận chủ trương dự án, phương án đầu tư hạ tầng Quyết định 1/500, hồ sơ cấp phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng, đóng thuế và ra sổ hồng từng lô), rủi ro lớn nhất thường gặp đối với loại hình này chủ yếu có 3 điểm:

(i) Chủ đầu tư không có đủ tiền để tiến hành xây dựng hạ tầng, không nghiệm thu và thực hiện các bước tiếp theo (đã thu tiền của người mua đầu tư), lúc này hàng loạt dự án không có ai tới ở, hạ tầng chưa xong và hợp đồng thường bảo vệ đơn vị phát triển dự án nên người mua thường ôm cục nợ;

(ii) Chủ đầu tư không đóng thuế và tiến hành ra sổ hồng từng lô: trường hợp này nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế nhà nước thì không tiến hành ra sổ được;

(iii) Đất không qua đấu giá căn cứ quy định Luật đấu giá 2016 và Điều 118 luật đất đai 2013 (chịu sự chi phối của quỹ đất dùng để làm dự án)

Xét riêng các khu quy hoạch đất nền theo luật đất đai Chủ đầu tư muốn bán ra bên ngoài buộc phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ các tiêu chí cho tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bởi thế, thường sẽ huy động vốn dần song song với hoàn thiện hạ tầng đúng theo quy chuẩn pháp lý (hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng tư vấn).

Rủi ro tất nhiên sẽ có nhưng với hình thức này thì nên lựa chọn các đơn vị làm chủ dự án uy tín đã phát triển hàng loạt dự án trước đó hoặc xem nhịp độ xây dựng hạ tầng để đưa ra các quyết định đầu tư (hình thức này rủi ro tương đối thấp, lợi nhuận cũng tương đối ổn).

- Rủi ro khi mua đất nông nghiệp trồng cây lâu năm

Khác với lô đất thuộc dự án quy hoạch, loại hình đất nền này người mua thường phải dành nhiều thời gian hơn để tìm hiểu, xem xét quy hoạch đồng thời phải có môi giới kinh nghiệm ở địa phương hỗ trợ, môi giới địa phương sẽ hỗ trợ thông tin quy hoạch kết hợp cùng giá cả, và giúp thanh khoản trong trường hợp cần bán gấp.

Rủi ro lớn nhất vẫn là mua phải đất không nằm trong quy hoạch đất ở thì không chuyển đổi loại hình sử dụng đất (nên phải xem được định hướng quy hoạch), hoặc nghiêm trọng hơn là trong dạng giải tỏa thì sẽ có khả năng bị lỗ nặng. Năm 2017-2018 đông đảo giới đầu tư F0 thắng lớn khi đầu tư các thị trường mới nổi như Bảo Lộc, Bình Phước, Tây Ninh… nhưng giai đoạn vừa qua nhiều quy định mới ban hành trong việc tách thửa, phân lô và điều chỉnh quy hoạch, có nhiều trường hợp ra sổ riêng ONT (Fn) nhưng vẫn không được triển khai thi công gì trên đó là chuyện rất theo nhịp thông thường.

Một người bạn của người viết khi mua xong 1 ha cây lâu năm, tới lúc bán cho người mua tiếp theo mới biết đất dính quy hoạch, giá trị giảm 50-60% (quy hoạch thường điều chỉnh 5 năm 1 lần).

- Rủi ro khi mua đất nền thổ cư của dân

Ngoài vấn đề dính quy hoạch thì bẫy sốt đất ảo cũng là tình trạng thường gặp, vì lần đầu tham gia thị trường nên các nhà đầu tư rất khó để đánh giá giá trị, không biết tọa độ này đã tăng bao nhiêu lần, và lý do tăng giá (mấu chốt vẫn là động lực kinh tế tăng trưởng).

Rủi ro lớn nhất là khi xảy ra các cơn sốt đất sẽ có khả năng phải mua giá cao hơn vài lần đặt cạnh giá trị thực, phải mất hàng loạt năm hoàn toàn có thể là hàng chục năm mới quay về lại giá trị mua ban đầu.

Ngoài các rủi ro chính nêu trên vẫn còn đông đảo những rủi ro liên quan tới pháp lý (sổ chung), đất không canh tác sản xuất được, đất nằm trong đất quốc phòng, đất không đáp ứng đầy đủ các tiêu chí tách thửa, đất bị cấm giao dịch….

Số liệu Tinbds.com chỉ ra các đợt sốt đất chủ yếu xảy ra 2 lần trong năm (tháng 3 và tháng 9), và quý 1 năm 2022 dòng tiền đang đổ về miền trung tìm kiếm cơ hội.

Cần chuẩn bị gì trước khi đầu tư đất nền?

(i) Môi giới địa phương: thông thường người môi giới này sẽ là người có đủ kinh nghiệm, có thời gian, thông thạo địa hình, biết thủ tục và kiểm tra nhanh các thông tin mà người mua yêu cầu, còn được gọi là "thổ địa".

(ii) Phải biết xem quy hoạch (sẽ có khả năng tải bản updated online), hoặc phải xin trích lục, các thông tin quy hoạch ở cơ quan quản lý tại địa phương (địa chính, TNMT, phòng Quản lý đất đai). Từ những nguồn này sẽ biết được bố trí tổng thể của khu vực định mua đất.

(iii) Thường xuyên theo dõi thị trường – thông qua các số liệu thống kê thị trường, hoặc các thông tin của địa phương để xem xét mức độ thanh khoản, thông tin tăng trưởng dân số, các hạ tầng quan trọng, các thay đổi xoay quanh vấn đề quy hoạch… Đây chính là những kiến thức chung về vĩ mô của địa phương định mua đất.