Bán rồi tái thuê: hình thức kinh doanh mới cho bất động sản công nghiệp

Bán - tái thuê là một kiểu công cụ tài chính đặc biệt, trong đó một bên (gọi là người bán/ người thuê tương lai) sở hữu tài sản sẽ bán tài sản đó cho bên thứ hai (gọi là nhà đầu tư/ người cho thuê trong tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ nhà đầu tư và trở thành người thuê, và nhà đầu tư sẽ trở thành người cho thuê (chủ sở hữu). Lợi ích trong việc này là người bán họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hay làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.

Theo ông John Campbell - Trưởng Bộ phận bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, có hai loại giao dịch bán và tái thuê trong ngành: thuê hoạt động và thuê vốn. Hợp đồng bán - tái thuê thường được cấu trúc như một hợp đồng thuê hoạt động nhưng sẽ được coi là một hợp đồng thuê vốn trong một số trường hợp. Thông thường, bán - tái thuê là thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại với giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.

Các doanh nghiệp sử dụng hình thức bán - tái thuê thường là những doanh nghiệp có một tài sản cố định có giá trị lớn, chẳng hạn như BĐS hay những thiết bị đắt tiền. Đó là lý do tại sao các công ty BĐS chọn hình thức bán - tái thuê để tăng vốn; tài sản là tài sản cố định cuối cùng có giá thành cao. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm xây dựng, hậu cần, kỹ thuật và nông nghiệp, cũng dựa vào hình thức bán - tái thuê.

Bán – tái thuê là hình thức kinh doanh mới của BĐS công nghiệp

Sau khi mua nhà đầu tư cam kết sẽ thực hiện hợp đồng thuê với người bán với chi phí như đã thỏa thuận. Thời hạn cho thuê đối với những hợp đồng bán - tái thuê là 5 -10 năm, nhằm đảm bảo có đủ thời gian cho các nhà đầu tư đạt được lợi nhuận đầu tư của mình. Tại Việt Nam, lợi suất đầu tư cho những giao dịch này có thể từ khoảng 8-11%. Giao dịch bán - tái thuê thực chất là hai giao dịch trong một: giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản. Sau khi cả hai bên ký hợp đồng mua bán (SPA) để kết thúc giao dịch mua, thì họ cũng phải ký hợp đồng cho thuê. SPA và hợp đồng cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong SPA phải cho phép nhà đầu tư có thể đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong hợp đồng cho thuê. Các CTy đang tìm kiếm cơ hội tái cấp vốn phù hợp để giải phóng vốn và cải thiện dòng tiền mà không làm gián đoạn hoạt động nên xem xét hình thức bán - tái thuê là một lựa chọn khả thi.

Mặc dù hình thức bán - tái thuê đã khá phổ biến nhưng chưa được sử dụng rộng rãi tại Việt Nam. Nhiều nhà sản xuất và Cty hậu cần không nhận thức được tiềm năng tài chính của phương pháp này. Tuy nhiên, một số các CTy nước ngoài ở Việt Nam và thậm chí là các Cty trong nước đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch trên. Thương vụ bán - tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu đô la Mỹ vào kho hàng 66. 800 GFA của Unilever tại Bình Dương. BĐS được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree. Khi xu hướng này tiếp tục phát triển, các nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm các BĐS công nghiệp để bán - tái thuê.

Nhu cầu về đất đai, nhà xưởng, kho bãi tăng cao khiến cho giá thuê ở những khu công nghiệp gần các thành phố lớn cũng leo thang. Việt Nam có 336 khu công nghiệp với diện tích khoảng 97. 800 ha. Trong đó, 261 khu công nghiệp đang hoạt động, 75 khu còn lại đang được giải phóng mặt bằng và chuẩn bị xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp đang hoạt động khoảng 76%. Giá cả tăng vẫn là mối lo ngại đối với các lĩnh vực sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và đồ nội thất. Tỷ giá hối đoái hiện tại vẫn có thể chấp nhận được đối với các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động.

Duy Bách