BĐS dưỡng lão có nhiều tiềm năng phát triển tại Việt Nam

Theo Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA), Việt Nam là một trong các quốc gia có tốc độ già hóa dân số nhanh nhất thế giới. Những người từ 60 tuổi trở lên chiếm 11,9% tổng dân số vào năm 2019 và đến năm 2050, con số này sẽ tăng lên hơn 25%. Đến năm 2036, Việt Nam bước vào thời kỳ dân số già, chuyển từ xã hội “già hóa” sang xã hội “già”.

Sự thay đổi nhân khẩu học này không chỉ nhờ giảm tỷ lệ tử vong và tăng tuổi thọ, mà đa số là do sụt giảm sâu tỷ lệ sinh. Tỷ lệ sinh giảm trong những thập kỷ qua đã tác động rất lớn tới cơ cấu dân số của Việt Nam, làm đẩy nhanh tốc độ già hóa dân số.

Số liệu công bố của Tổng cục Thống kê (GSO) chỉ ra rằng, mức sinh đã giảm tới một nửa trong hơn 30 năm qua, từ 3,8 con vào năm 1989 xuống dưới 2 con vào năm 2023. Trung bình trong giai đoạn 2009-2019, tổng dân số tăng 1,14%/năm thì dân số cao tuổi tăng tới 4,35%/năm. Từ góc độ tổng quan, già hóa dân số Việt Nam dự kiến nhiều khả năng vẫn tiếp tục bị đẩy nhanh khi mức sinh khó được cải thiện.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam) thực trạng này mở ra cơ hội phát triển bất động sản dưỡng lão, phục vụ tốt nhu cầu điều trị, rèn luyện và chăm sóc sức khỏe và chuẩn hóa chất lượng cuộc sống của người cao tuổi đang ngày càng tăng. Điểm nổi bật là, nhu cầu này càng trở nên cấp thiết khi cấu trúc gia đình đang thay đổi rõ rệt với tỷ lệ người cao tuổi sống cùng con cháu đang ngày một giảm dần, ở cả khu vực thành thị và nông thôn.

Theo đó, tỷ lệ người cao tuổi sống một mình đang tăng lên theo thời gian, từ 9,68% năm 2009 lên 13,74% năm 2019. Tỷ lệ người cao tuổi chỉ sống với vợ/chồng cũng tăng lên, từ 8,69% năm 2009 lên 14,09% năm 2019. Số lượng người cao tuổi phải đối mặt với các khó khăn trong hoạt động hàng ngày kết hợp cùng các khuyết tật về nhìn, nghe, vận động, nhớ hoặc tập trung và giao tiếp cũng dâng cao đáng kể. Nhu cầu về bất động sản dưỡng lão đang tăng lên không ngừng cả về số lượng và chất lượng.

Cũng Qua phân tích của bà Miền, khảo sát và thống kê của Công ty bảo hiểm Bảo Việt (BVI) thông tin rằng, Việt Nam chỉ có 32/63 tỉnh có viện dưỡng lão trong khi tỷ lệ người cao tuổi sống cô đơn ngày càng tăng. Lúc này cả nước chỉ có khoảng trên 400 viện dưỡng lão, với khoảng 50% là các trung tâm từ thiện hoặc trung tâm do nhà nước đầu tư.

Ngoài yếu tố trên, các ông lớn địa ốc cũng đang từng bước tiếp cận thị trường bất động sản dưỡng lão. Theo ghi nhận chi tiết, tháng 3 năm 2024, Vingroup đã chính thức ký kết thỏa thuận hợp tác với Well Group (Nhật Bản), để phát triển mô hình trung tâm chăm sóc sức khỏe cho người cao tuổi đẳng cấp quốc tế theo hai hình thức: bảo vệ sức khỏe toàn diện người cao tuổi trong ngày và rèn luyện và chăm sóc sức khỏe người cao tuổi dài hạn (nhà dưỡng lão). Trong đó, mô hình bảo vệ sức khỏe toàn diện người cao tuổi cao cấp được triển khai thi công tại quần thể đô thị Vinhomes Ocean Park 2 (Ocean City, Hà Nội). Đầu tháng 8 mới đây, tại Hà Nam, Sun Group cũng đã chính thức triển khai dự án đại đô thị Sun Urban City, trong đó phát triển bất động sản dưỡng lão, bệnh viện chuyên biệt, hướng tới đối tượng người cao tuổi.

Dẫu vậy, Qua phân tích của bà Miền, các cơ sở này, vô hình chung mới chỉ đáp ứng cho một bộ phận người cao tuổi rất nhỏ ở khu vực đô thị. Bởi chi phí nhà ở tại nơi đem lại cấp dịch vụ cũng như chăm sóc người cao tuổi tại các cơ sở tư nhân này còn cao so với mức thu nhập bình quân của Việt Nam, nhất là đối với thu nhập của người cao tuổi.

Từ đó, bà Miền đánh giá rằng, để đảm bảo đủ số lượng cơ sở và chất lượng chăm sóc cho người cao tuổi, khuyến khích bất động sản dưỡng lão phát triển, Nhà nước cần xây dựng các chính sách khuyến khích nhiều đơn vị doanh nghiệp tham gia vào công tác chăm sóc người cao tuổi, cụ thể là đầu tư phát triển các mô hình chăm sóc người cao tuổi, tiêu biểu như sau:

Thứ nhất, nghiên cứu chính sách miễn, giảm thuế thu nhập nhà kiến tạo dự án bất động sản dưỡng lão trong một số năm đầu hoạt động để giảm chi phí và rủi ro tài chính cho khối doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực này.

Thứ hai, bất động sản dưỡng lão là loại hình “Nhà ở đặc biệt” nên cần một sự quan tâm điểm nổi bật là, giống như nhà ở chính sách xã hội, Nhà nước cần nghiên cứu cung cấp các khoản vay ưu đãi với lãi suất thấp hoặc không lãi suất cho nhiều đơn vị doanh nghiệp tư nhân muốn tổ chức thi công triển khai và vận hành nhà dưỡng lão.

Thứ ba, cần có chính sách để khuyến khích, thu hút nhiều khách hàng đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực chăm sóc người cao tuổi ở Việt Nam thông qua những cơ chế chính sách ưu đãi về thuê đất, chính sách thuế, phí, cải cách hồ sơ thủ tục hành chính…

Thứ tư, cấp đất hoặc cho thuê đất dài hạn với giá ưu đãi cho nhiều đơn vị doanh nghiệp phát triển bất động sản dưỡng lão, đáng chú ý nhất là tại các khu vực mong muốn tìm kiếm cao, giảm hoặc miễn các khoản phí xoay quanh vấn đề chuyển đổi loại hình sử dụng đất đất cho nhóm dự án xây dựng bất động sản dưỡng lão.

Thứ năm, xây dựng quy định hồ sơ pháp lý hoàn thiện và minh bạch về tiêu chuẩn và điều kiện hoạt động của bất động sản dưỡng lão.

Cuối cùng là khuyến khích mô hình hợp tác công tư (PPP) theo hướng mở rộng lĩnh vực đầu tư chăm sóc người cao tuổi, tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hút vốn đầu tư của khu vực tư nhân vào mảng kinh doanh nhà đất dưỡng lão, tận dụng nguồn lực của cả nhà nước và tư nhân trong việc phát triển cơ sở hạ tầng và cung cấp dịch vụ cho bất động sản dưỡng lão, cho phép khối doanh nghiệp tư nhân khai thác, vận hành các cơ sở chăm sóc người cao tuổi công lập sẵn có.