Đất nền khu vực ven đô thị vẫn giữ “ngôi vị” kênh đầu tư vua?

Giai đoạn 2000-2023 là những năm đầy biến động chung của kinh tế vĩ mô Việt Nam với biến cố đại dịch Covid-19. Biến cố này là chất xúc tác, thúc đẩy thị trường đất nền nói riêng và bất động sản nói chung có một giai đoạn rực rỡ, tăng trưởng mạnh về giá bán và giao dịch.

Đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp trong 2 năm 2020 và 2021 với nhiều đợt giãn cách đã đẩy một số lĩnh vực rơi cảnh điêu đứng, khó khăn, nổi bật hơn cả là các ngành dịch vụ, sản xuất… Song trên thực tế, đây lại là giai đoạn chứng kiến sự thăng hoa của thị trường bất động sản. Việc đổ tiền đầu tư không hiệu quả thì bất động sản trở thành kênh đầu tư được hàng loạt người bỏ vốn đầu tư lựa chọn cho mục đích bảo toàn và nâng tầm giá trị tài sản tài sản, giữa bối cảnh các ngành nghề dịch vụ, sản xuất gặp khó.

Diễn diễn biến thị trường bất động sản giai đoạn này đóng vai trò như “chiếc lò xo” bị nén khi dịch bùng phát, sau mỗi đợt dịch nhu cầu bất động sản bật tăng vọt mẽ. Báo cáo thị trường của Tinbds.com đã ghi nhận thực tế trên.

Số liệu của Tinbds.com quý 1 năm 2021 cho biết lượng tìm kiếm và quan tâm tới bất động sản vẫn tăng trưởng cao nhất, đạt 37% khi đối chiếu với cùng kì năm 2020. Sau mỗi đợt Covid-19, lượng tìm kiếm và quan tâm đối với bất động sản luôn tăng vọt. Theo ghi nhận chi tiết, sau Covid-19 đợt 1, sự chú ý của thị trường tới thị trường tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 thị trường tăng 62%, sau Covid-19 lần 3, thị trường tăng mạnh 378%.

Đất nền cũng là phân khúc có sức bật bứt phá mạnh nhất. Ấn tượng hơn, đất nền ven đô chứng kiến lượng tìm kiếm và quan tâm tăng đáng kể trong quý 1 năm 2021. Xét một cách cụ thể, đất nền Đông Anh (Hà Nội) tăng 36%, đất nền Từ Sơn (Bắc Ninh) tăng 67%, đất nền Gia Lâm (Hà Nội) tăng 18%, đất nền Ba Vì (Hà Nội) tăng 33%, đất nền Quốc Oai (Hà Nội) tăng 32%, đất nền Văn Giang (Hưng Yên) tăng 13%, đất nền Thanh Trì (Hà Nội) tăng 8%, đất nền Bắc Từ Liêm và đất nền Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng 4%.

Đặt cạnh cùng kì của 2 năm trước đó, cụ thể là quý 1 năm 2019, đất nền ven đô tại nhiều các huyện ven đô Hà Nội đã tăng giá trung bình 30-60%. Đi sâu vào chi tiết, theo báo cáo dữ liệu của Tinbds.com, đất nền Gia Lâm đã tăng từ mức giá trung bình 27 triệu/m² của quý 1 năm 2029 lên mức giá trung bình 36 triệu/m² trong quý 1/ 2021.

Cùng biên độ thời gian, đất nền Hoài Đức tăng từ 21 triệu/m² lên mức 41 triệu/m². Đất nền Hà Đông tăng từ 40 triệu/m² lên mức 53 triệu/m². Đất nền Thanh Trì tăng từ 37 triệu/m² lên 45 triệu/m². Đất nền Đông Anh tăng từ 24 triệu/m² lên 28 triệu/m².

Đà tăng giá của đất nền tiếp tục đi lên trong các quý kế tiếp, đạt mức trung bình cao nhất vào giữa năm 2022 với 50 triệu/m² tại Gia Lâm, 56 triệu/m² tại Hoài Đức; 94 triệu/m² tại Hà Đông, 52 triệu/m² ở Thanh Trì và 43 triệu/m² ở Đông Anh.

Dẫu vậy, kể từ quý 3 năm 2022 đến nay, việc Chính phủ kiểm soát tín dụng vào bất động sản, hoạt động trái phiếu gặp khó trong việc phát hành, cùng đông đảo những diễn biến bất lợi khác đã khiến đất nền nói riêng và thị trường bất động sản nói chung suy giảm.

Về giá bán, đất nền ven đô ghi nhận suy giảm. Xét một cách cụ thể, đất nền Gia Lâm từ mức giá trung bình cao nhất 50 triệu/m², sụt xuống còn 48 triệu/m² giữa chu kỳ này. Tương tự, đất nền Hoài Đức cũng giảm về mức 53 triệu/m², đất nền Hà Đông giảm về 86 triệu/m², đất nền Thanh Trì cũng tụt giá khi rao bán ở mức phổ biến là 43 triệu đồng, đất nền Đông Anh là mức 40 triệu/m².

Không chỉ giá giảm mà lượng tìm kiếm và quan tâm và lượng tin đăng của các thị trường trên cũng sụt giảm mạnh. Theo ghi nhận chi tiết, đặt cạnh quý 4 năm 2021, lượng tin đăng tính đến hết quý 2 năm 2023 của đất nền Gia Lâm giảm 70%, sự chú ý của thị trường giảm 60%. Tương tự, lượng tin đăng của đất nền Hoài Đức giảm 60%, lượng tìm kiếm và quan tâm giảm 40%. Lượng tin đăng của đất nền Hà Đông giảm 60%, sự chú ý của thị trường giảm 50%. Lượng tin đăng của đất nền Thanh Trì giảm 60%, lượng tìm kiếm và quan tâm giảm 40%. Lượng tin đăng của đất nền Đông Anh giảm 60%, sự chú ý của thị trường giảm 30%.

Những con số đi xuống của hoạt động giao dịch đất nền chỉ ra rằng thực trạng suy thoái của thị trường bất động sản Việt Nam tính đến thời điểm hiện tại. Nhìn nhận về thực tế này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Tinbds.com thông tin rằng, những khó khăn của thị trường bất động sản lúc này là do người mua đang có tâm lý muốn giữ tiền chờ bất động sản giảm thêm, song song với đó một bộ phận không nhỏ vẫn còn có cái nhìn tiêu cực về thị trường bất động sản. Ngoài yếu tố trên, người bỏ vốn đầu tư cũng chịu tác động trực tiếp từ những khó khăn về hạn mức tín dụng, lãi suất vay vẫn chưa được giải quyết triệt để. Trên thực tế, nguồn cung và lực cầu bất động sản vẫn đang đối diện nhiều thách thức.

Dẫu vậy, Báo cáo tâm lý người tiêu dùng và các xu hướng bất động sản cuối năm 2023 của Tinbds.com cho hay, trong 1.000 đáp viên tham gia cuộc ghi nhận thực tế từ hệ thống Tinbds.com, có 61% đáp viên cho biết nhiều khả năng vẫn tiếp tục sở hữu tài sản nhà đất với mục đích đầu tư.

Ghi nhận thực tế cho thấy, loại hình đất nền dẫn đầu về tạo sức hút lớn đối với từ phía giới đầu tư. Trong mục đích mua đầu tư, đất nền vẫn là phân khúc được hàng loạt khách hàng đầu tư lựa chọn nhất với 46%, kế đó là chung cư 24%, nhà riêng 18%, nhà phố 8% và biệt thự 4%. Tóm lại, bất chấp sự suy thoái của thị trường bất động sản và sự ảm đạm của đất nền hiện nay, thì đất nền vẫn là phân khúc được giới đầu tư hàng loạt lựa chọn và ưa thích.

Ông Nguyễn Quốc Anh thông tin rằng, dù đất nền nói chung và đất nền ven đô nói riêng vẫn ở trạng thái ảm đạm, thế nhưng, xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những các lô đất nền có giá trị sử dụng đồng thời khả năng khai thác đem tới dòng tiền trên chính sản phẩm đó.