Giải mã biên độ tăng giá bất động sản Tây Sài Gòn

“Thăng hạng” nhờ hạ tầng, dân số

Chưa thể phủ nhận, thời gian qua, khu Tây nổi lên là điểm sáng của thị trường TP. HCM khi đi song hành với sự phát triển về hạ tầng và tiện ích xã hội. Trong đó, huyện Bình Chánh được định hướng trở thành trung tâm kinh tế, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ đầu mối giao thông và hạ tầng kỹ thuật phía Tây Nam thành phố. Từ đó, để tăng trưởng kinh tế - thương mại tại địa phương, thời gian gần đây Bình Chánh đã quy hoạch lại đồng bộ, tập trung phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, chuyển đổi công năng và mục đích sử dụng đất. Nhiều tuyến đường chính được nâng cấp, mở rộng.

Hạ tầng hoàn thiện tạo “bàn đạp” cho bất động sản Bình Chánh

Xét một cách cụ thể, mạng lưới liên kết vùng hoàn thiện với các tuyến huyết mạch như Quốc lộ 1A, Tỉnh lộ 10, Quốc lộ 50, cao tốc TP. HCM - Trung Lương - Mỹ thuận, tương lai sẽ có thêm tuyến đường sắt cao tốc 10 tỷ USD TP. HCM - Cần Thơ,... Sự phát triển về hạ tầng giúp cư dân dễ dàng di chuyển tới Quận 1, trung tâm tài chính Thủ Thiêm (qua Võ Văn Kiệt), Phú Mỹ Hưng (qua Nguyễn Văn Linh). Cùng với đó, khu vực còn có dự án tuyến Metro 3A, tuyến buýt nhanh BRT số 1 kết nối trung tâm Quận 1 tới phía Đông và Tây thành phố.

Sự góp mặt của tuyến BRT không chỉ giúp việc di chuyển của cư dân Tây Sài Gòn tới trung tâm thành phố nhanh chóng và an toàn hơn mà còn thu hút người dân đến an cư, kích thích bất động sản dọc theo tuyến này phát triển.

Bên cạnh hệ thống giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện thì tiến trình mở rộng đô thị tại Bình Chánh cũng đang diễn ra nhanh chóng với chuỗi dự án lớn nhỏ khu dân cư. Vào thời điểm năm 2004 khi mới tách huyện, dân số của Bình Chánh khoảng 240.000 thì đến năm 2017, con số đó tăng lên 625.000 người (tăng gấp 2,5 lần). Tóm lại một năm, huyện Bình Chánh tăng khoảng 33.000 người, tương đương quy mô dân số của một đơn vị xã phường.

Biên độ tăng giá BĐS khu Tây Sài Gòn luôn rơi vào ngưỡng từ 15-20%

Chiếu theo đó để thấy, nhu cầu về nhà ở cao, mạng lưới đường sá giao thông được chú trọng đầu tư bài bản, dân số cơ học đông là lý do BĐS Bình Chánh có biên độ tăng giá tốt. Theo khảo sát, tại các khu vực như Quận 6,8,11, Bình Tân, Tân Phú, Tân Bình, Bình Chánh từng được nhìn nhận là “vùng trũng” với giá đất cạnh tranh và giá căn hộ thấp nhất đô thị, nay ghi nhận giá bình quân căn hộ ở mức trên 1.000 USD/m2. Mức giá này đã tăng trung bình 13,37%/năm. Thậm chí, có vài dự án tiêu biểu từ thời điểm mua đến thời điểm dự án xây dựng lên, mức chênh sẽ có khả năng đạt 150-170 triệu đồng/căn (trong khoảng 4-5 tháng) do sở hữu vị trí đẹp, sức mua ở thực dâng cao. Hơn nữa, mức độ biến động giá BĐS khu Tây Sài Gòn luôn rơi vào ngưỡng trung bình từ 15-20%/năm. Lúc thị trường diễn biến tốt, ở nhóm dự án có lợi thế mặt tiền đường lớn giá sẽ có khả năng tăng lên mức 30%/năm.

“Tọa độ vàng” địa ốc

Trong thời gian vừa qua, theo kết quả rà soát của Sở Nội vụ TP. HCM, huyện Bình Chánh hiện cơ bản hội đủ các tiêu chí để thành Quận như cơ cấu kinh tế, thu nhập, dân số, cơ sở hạ tầng, … Theo Phó Chủ tịch UBND huyện Bình Chánh, UBND huyện đã có văn bản xin chủ trương thành lập quận và đã được UBND TP. HCM chấp thuận. Huyện có diện tích 25.000 ha, đất nông nghiệp là 7.900 ha (chiếm 31% tổng diện tích). Đến năm 2025, dự kiến số hộ còn sản xuất nông nghiệp chỉ chiếm 0,4% tổng số hộ.

Qua những phân tích trên, với lộ trình lên quận, Bình Chánh sẽ tập trung thực hiện mục tiêu phát triển theo hướng đô thị bền vững, tương thích tốt với chủ trương hiện đại hóa không gian đô thị thông minh của thành phố; chỉnh trang và mở rộng đô thị, hệ thống cơ sở kỹ thuật nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - thương mại theo định hướng thương mại - dịch vụ - công nghiệp. Thị trường BĐS vì thế cũng tăng trưởng theo.

Bất động sản trung tâm hành chính Bình Chánh “hút” người bỏ vốn đầu tư

Trong đó, trung tâm hành chính Bình Chánh với vai trò hạt nhân trong kế hoạch phát triển chiến lược đô thị vệ tinh khu Tây Sài Gòn, sẽ đóng góp tích cực vào việc thúc đẩy tiến trình mở rộng đô thị, tạo bước đệm thúc đẩy thị trường BĐS tọa độ này tăng trưởng bứt phá.

Điều này đồng nghĩa, khi Bình Chánh chính thức lên Quận thì khu vực trung tâm hành chính sẽ là tâm điểm bùng nổ tất cả loại hình dịch vụ, tập trung dân cư, kích thích thị trường BĐS tăng trưởng mạnh mẽ và có giá trị gia nhích lên mức cao bậc nhất khu vực.

Điều này được dự báo đặt trên nền tảng kịch bản diễn biến thị trường bất động sản tại các khu vực trung tâm hành chính, tài chính của TP. HCM nhiều năm qua. Lấy minh chứng rõ nét là Phú Mỹ Hưng trước năm 1998 chỉ là vùng đầm lầy hoang sơ, giá đất khoảng 2-4 triệu/m2.

Sau khi được mạnh tay đầu tư hạ tầng, tiện ích, nơi đây vươn mình trở thành trung tâm hành chính - tài chính kiểu mẫu thì giá đất trung tâm Phú Mỹ Hưng đã vượt ngưỡng 250 triệu/m2.

Quỹ đất để phát triển dự án nhà ở tại trung tâm hành chính Bình Chánh

Dưới góc nhìn của các nhà phân tích, đông đảo giới đầu tư đang giành sự quan tâm hơn vào Bình Chánh nhằm “đón đầu” thị trường khi mà biên độ tăng giá còn cao, hệ thống cơ sở hạ tầng đang phát triển mạnh. Ở một góc độ khác, khách hàng có nhu cầu an cư đổ về đây tìm kiếm chốn an cư ngày càng nhiều chính là lợi thế để BĐS tọa độ này nâng tầm giá trị tài sản.

Tuy vậy, theo dự báo, lượng cung sản phẩm an cư tại TP. HCM trong năm 2021 vẫn được dự báo sẽ tiếp đà hạn chế do không có không ít dự án mới mở bán.

Xét một cách cụ thể, tại khu Tây hiện cũng chỉ có vài dự án tiêu biểu mới “bung hàng” trước bối cảnh nhỏ giọt về nguồn cung và được đánh giá có lợi thế lớn về sức mua lẫn giá bán. Tiêu biểu có thể kể đến dự án Westgate với quy mô 3,1 ha, cung ứng cho khu Tây TP. HCM gần 2.000 căn hộ 2-3 phòng ngủ.

Ông Trần Quang Khánh, chuyên gia BĐS từng nhấn mạnh, sự khác biệt lớn khi đối chiếu với khu Đông – Nam, nơi chuyên phát triển BĐS cao cấp phục vụ giới đầu tư và tầng lớp trung lưu trở lên là thị trường khu Tây lại có đặc tính chậm nhưng chắc, bền vững hơn vì hầu hết phục vụ nhu cầu ở thật.