Đầu tư đất nền 2020: Chủ quan coi chừng mất trắng

Cập nhật diễn biến thực tế, kể cả khi thị trường bất động sản đang trong giai đoạn ảm đạm vì dịch bệnh, đất nền vẫn là kênh đầu tư thu hút giới địa ốc bởi nguồn cung hữu hạn lại có khả năng thanh khoản cao. Song, lợi nhuận lớn luôn đi kèm nhiều xác suất rủi ro. Chỉ cần người bỏ vốn đầu tư chủ quan, không biết "chọn đất gửi vàng" thì rất hoàn toàn có thể chưa kịp ôm mộng làm giàu đã sa lầy trong nợ.

. Rủi ro khi đầu tư đất nền gần cụm công nghiệp tập trung

Với lợi thế về đội ngũ lao động trẻ, chi phí thấp, môi trường chính trị ổn định, Việt Nam nổi lên như điểm sáng thu hút xây dựng hệ thống khu công nghiệp.

Nhất là khi mà dịch bệnh Covid- diễn biến phức tạp, việc kiểm soát dịch bệnh của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá cao, đóng góp tích cực vào việc thu hút nhiều hơn nguồn vốn ngoại vào Việt Nam xây dựng và phát triển những cụm và khu công nghiệp.

Phân khúc đất công nghiệp theo đó ngày càng tỏa "sức nóng" và trở thành điểm sáng năm. Phân khúc này được nhiều khách hàng đầu tư nhắm đến do có cơ sở hạ tầng giao thông phát triển, tập trung nhiều lao động, doanh nhân đến làm việc, thích hợp để xây nhà trọ, kho xưởng rồi cho thuê. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý / của Tinbds.com, mức độ tìm kiếm phân khúc đất công nghiệp bứt phá mạnh ở một số cụm công nghiệp tập trung thuộc các tỉnh thành phía Bắc. Lượng tìm kiếm địa ốc khu công nghiệp tăng % khi đối chiếu với mức trung bình. Trong đó, tổ hợp khu công nghiệp Nam Đình Vũ (Hải Phòng) tăng %, cụm công nghiệp tập trung Quang Châu (Bắc Giang) tăng tới %...

Song trên thực tế, đối tượng thuê nhà ở sát tổ hợp khu công nghiệp hầu hết là những công nhân, hộ gia đình trẻ có thu nhập thấp. Đời sống kinh tế bấp bênh, lại đều đặn thay đổi chỗ làm nên nhu cầu thuê ổn định lâu dài tại một khu vực của họ không cao.

Áp lực sẽ càng nặng nề hơn khi người bỏ vốn đầu tư vừa phải đều đặn tìm cách lấp phòng cho thuê, vừa phải trả nợ và lãi vay ngân hàng xây nhà trọ mỗi tháng. Từ đó, việc xây nhà trọ gần tổ hợp khu công nghiệp sẽ phù hợp và an toàn hơn xét với những khách hàng đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi, đổi lại thay vì sử dụng nguồn vốn đi vay.

Ngay cả khi môi giới vẽ ra nhiều lợi nhuận hay hứa hẹn về sự phát triển thần tốc của khu đất trong chặng đường tới, khách hàng đầu tư cũng không nên vội vàng tin tưởng.

Bất động sản cụm công nghiệp tập trung Mặc dù mở ra tiềm năng cho thuê lớn, dẫu vậy trong quá trình phát triển, một lượng lớn tổ hợp khu công nghiệp bị phản ánh về tình trạng ô nhiễm nguồn nước, xả thải, tiếng ồn... Nếu người bỏ vốn đầu tư không tìm hiểu kỹ về vấn đề này rất hoàn toàn có thể xây nhà trọ, kho xưởng xong lại thua lỗ nặng vì ế ẩm.

. Rủi ro khi đầu tư đất nền chung sổ

Với giá bán rẻ hơn hẳn khi đối chiếu với giá thị trường, đất chung sổ (không có sổ đỏ riêng) Mặc dù tiềm ẩn nhiều rủi ro, song vẫn có nhiều người đánh liều lựa chọn. Giới đầu tư này ôm hy vọng mua vào với giá rẻ, chờ đất được tách sổ, pháp lý đầy đủ sẽ đẩy giá lên. Cùng thời điểm này, mỗi tỉnh thành trên cả nước lại có quy định riêng về diện tích tách thửa tối thiểu.

Nếu thửa đất không đáp ứng hội tụ đủ điều kiện thì việc tách thửa là bất khả thi, đồng nghĩa với việc khách hàng đầu tư sẽ bị chôn vốn lâu dài. Việc bán lại cũng khó khăn và tốn công sức, thời gian do mảnh đất là đồng sở hữu, các bên đều có quyền và nghĩa vụ giống nhau trong việc sử dụng và định đoạt bất động sản này.

Đó là chưa kể khi mua đất sổ chung, nếu những người góp vốn không thỏa thuận rõ ràng với nhau về việc sử dụng, định đoạt kết hợp cùng hưởng hoa lợi từ lô đất này thì tương lai rất dễ xảy ra tranh chấp. Việc thế chấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng cũng gặp khó khăn và thường không được chấp nhận do lô đất thuộc quyền sở hữu chung của nhiều người.

Đầu tư đất nền chung sổ tiềm ẩn nhiều rủi ro khó lường. Ảnh minh họa: Internet

. Rủi ro khi đầu tư đất nền chưa hoàn thiện pháp lý

Mua đất không đơn giản chỉ là việc chọn vị trí ưng ý, phù hợp điều kiện kinh tế mà còn phải tìm hiểu kỹ pháp lý để đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp của người mua, nhất là khi phát sinh những tình huống tranh chấp ngoài ý muốn. Một giỏ hàng phân khu đất nền được cho là chưa hoàn thiện pháp lý nếu thiếu một trong số các giấy tờ quan trọng sau đây:

• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp do nhà phát triển dự án triển khai (thông tin về lĩnh vực kinh doanh, chức năng xây dựng và đầu tư nhóm dự án bất động sản của doanh nghiệp đó)
• Văn bản thể hiện khu lô đất thuộc dự án quy hoạch đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất
• Quy hoạch chi tiết / (đối với dự án tầm vóc quy mô lớn hơn ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng / (đối với dự án quy mô nhỏ hơn ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt.
• Văn bản cấp phép thi công do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình…

Ngoài việc xem xét hồ sơ pháp lý của lô đất, người bỏ vốn đầu tư đất nền cũng cần tìm hiểu tư cách pháp lý của bên bán, tránh trường hợp mua đất không chính chủ, mua đủ rủi ro. Theo đó, pháp luật quy định chỉ có chủ sở hữu đất (người đứng tên trên sổ đỏ) hoặc người được chủ đất ủy quyền hợp pháp mới có quyền ký kết văn bản hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

Song thực tế trên thực tế, đông đảo chuyên viên tư vấn, đơn vị dù không có tư cách pháp lý vẫn đứng ra chào bán đất nền, thu tiền cọc của khách hàng. Nếu không tìm hiểu kỹ mà lỡ giao kết hợp đồng với những kẻ mạo danh này, bạn rất dễ rơi vào cảnh tiền mất tật mang.

Linh Phương (TH)

> > loại đất nền cần “né” khi đầu tư bất động sản

> > Ôm tiền đầu tư đất nền: Tưởng lãi bạc tỷ, ai ngờ trắng tay!

> > cách nhận biết một giỏ hàng phân khu đất nền không đáp ứng đầy đủ các tiêu chí pháp lý