Hoang mang với thông tin trên thị trường bất động sản

Thực tế ở thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) không thiếu các báo cáo thống kê về số liệu hoạt động. Cái thiếu chính là sự chứng thực về độ chính xác và tính thống nhất của các báo cáo trên. Sự vênh nhau giữa các số liệu, sự đối lập giữa các nhận định khiến người đọc hoang mang, đặt nghi vấn với những thông tin BĐS được công bố.

Thiếu niềm tin với thông tin thị trường

Có một thực tế là càng tìm hiểu thông tin về BĐS, người dân càng hoang mang về diễn biến trên toàn thị trường. Với thực trạng thông tin như trong giai đoạn hiện nay thật khó để mang tới trong người dân niềm tin vào một thị trường BĐS minh bạch.

Có thời gian dài, thị trường BĐS rơi vào tình trạng nhiễu loạn bởi lối kinh doanh "phong trào". Nhà nhà, người người "làm" BĐS dẫn đến những kiểu kinh doanh "nước bọt", giao dịch "ngầm" khó lòng có thể kiểm soát.

Cung - cầu mất cân đối, người dân ổn định như trước không dễ tìm kiếm thông tin về thị trường nên cánh đầu cơ thoải mái tung đủ chiêu thức như kích cầu ảo, nâng giá tạo những cơn nóng lạnh bất thường ngoài thị trường, chưa kể nạn lừa đảo trong kinh doanh và dịch vụ môi giới BĐS. Qua những phân tích trên, thị trường BĐS đang phát triển sôi động nhưng lại có một lượng lớn dấu hiệu lệch lạc. Hậu quả là tình trạng lãng phí đất đai, tiền bạc, nạn tham nhũng và khá nhiều vấn đề gây bức xúc cho xã hội.

Chị Thúy Vi, Việt kiều Pháp đang đang phát sinh nhu cầu đầu tư BĐS thông tin rằng, sau khi tìm hiểu thông tin về thị trường qua các cổng thông tin được đánh giá là uy tín, bản thân chị đang rơi vào hoang mang khi quá nhiều thông tin trái chiều, nhận định thị trường có phần khác biệt từ các Bộ ngành, các công ty nghiên cứu nước ngoài và cả của các website trong nước.

Chia sẻ về câu chuyện này, chị Vi chia sẻ: “Sự thiếu nhất quán trong thông tin làm thị trường BĐS rối càng thêm rối, đơn vị phát triển dự án được thể làm giá thị trường theo hướng mình muốn còn người mua thì không tìm thấy nguồn tin đủ minh bạch để nhận định”.

Anh Trần Chí Trung, chuyên viên kinh doanh hoạt động lâu năm trong lĩnh vực BĐS thì nhận xét rằng, việc khẳng định thị trường đã tan băng là nhận định quá vội vàng, thời điểm hiện nay những gì người trong ngành nhìn thấy thì BĐS còn chật vật, khó khăn đông đảo, nói tan băng nhưng thực tế tảng băng đó chỉ mới rỉ nước chứ còn khá lâu nó mới tan hết được.

Thông tin BĐS bị chi phối bởi nhiều yếu tố và không nhiều thông tin thực sự theo sát thị trường, sự nóng lạnh của BĐS cũng bị tri phối phần nào từ các kênh thông tin đa chiều.

Ảnh minh họa

Trưởng ban nghiên cứu thị trường của Tinbds.com, ông Ngô Quốc Đông, cho hay: “Thực tế một số nhận định về thị trường hiện nay thường dựa trên số liệu công bố của các công ty nghiên cứu thị trường, tổ chức môi giới, kinh doanh BĐS và đơn vị phát triển dự án đem lại. Chúng được phổ biến rộng rãi trên các kênh truyền thông, rất khó chứng thực được độ chính xác, phần lớn là các thông tin thứ cấp, được tổng hợp để phân tích với nhiều mục đích khác nhau.

Các số liệu này thường phục vụ mục tiêu thương mại của các doanh nghiệp, mà mỗi doanh nghiệp hoạt động trên những phân khúc khác nhau nên mới có chuyện cùng thời điểm mà hoàn toàn có thể xuất hiện hai thống kê trái chiều nhau, người nói tốt kẻ bảo vẫn tệ. Trong giai đoạn hiện nay rất ít thông tin thị trường có được là nhờ số liệu điều tra nghiên cứu sơ cấp có quy mô đồng bộ và bề thế nhằm phản ánh chân xác thị trường BĐS, nhất là vấn đề giá - điển hình trong nhóm yếu tố rất quan trọng trong việc lựa chọn 1 loại hình BĐS để đầu tư”.

Với thị trường bất động sản, yếu tố thông tin luôn giữ vai trò hết sức quan trọng. Ở các nước phát triển, những người quan tâm hay mong muốn tìm kiếm giao dịch về bất động sản luôn được trang bị và cung cấp thông tin một cách đầy đủ và chính xác.

Đơn cử tại Mỹ, một trong số các nơi có thị trường bất động sản hoàn thiện nhất trên thế giới, khi mua một tổ ấm riêng đã qua sử dụng, người mua nếu đang phát sinh nhu cầu sẽ được đưa tới đầy đủ thông tin chính xác về giá của những lần giao dịch trước đây. Cùng thời điểm này, ở Việt Nam, việc có được thông tin tính ra một cách chính xác gần như là “bất khả thi”.

Loạn đánh giá, loạn thống kê

Vài năm nay, có tình trạng nhiều đơn vị cùng lúc công bố nghiên cứu về thị trường bất động sản (BĐS). Từ Bộ Xây dựng tới các Sở Xây dựng, các công ty nghiên cứu thị trường trong và ngoài nước... Thế nhưng, có khi cùng thời điểm, nhưng mỗi đơn vị lại đưa ra một kết quả khác nhau.

Lấy ví dụ điển hình như hai ông lớn là Savills Việt Nam và CBRE, báo nghiên cứu thị trường BĐS của hai đơn vị này thường công bố cùng thời điểm nhưng một lượng lớn thì nhiều kết quả từ mỗi tổ chức này lại khác nhau, thậm chí trái ngược nhau ở một số phân khúc thị trường. Thậm chí các báo cáo về thị trường BĐS của Bộ Xây dựng, Cục thống kê cũng đưa thông tin theo một hướng khác. Ba báo cáo, ba số liệu khác nhau càng làm thông tin hỗn loạn, khá nhiều người có nhu cầu an cư (hoặc có ý định mua nhà) hoang mang, không biết tin vào bản nghiên cứu nào.

Thực chất sự nghi ngờ trên là hoàn toàn có căn cứ khi kết quả báo cáo của các bộ ngành chủ yếu tổng hợp từ các công ty nghiên cứu thị trường, các công ty nghiên cứu thì thu thập số liệu được đem lại bởi nhà phát triển công trình và hệ thống sàn phân phối BĐS, còn nhà phát triển công trình và các sàn thì công bố số liệu theo hướng có lợi cho vận hành thương mại - kinh doanh. Tất cả hình thành một vòng tròn không có sự kiểm duyệt, thông tin không đảm bảo tính chính xác.

Tiêu biểu như báo cáo hoạt động của thị trường BĐS Tp. HCM trong quý II-2014, hai công ty nghiên cứu là CBRE và SavillS đưa số liệu và nhận định quá khác nhau về giá thuê phân khúc văn phòng.

Nếu theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A và hạng B tăng lần lượt 7,7% và 5,5% đặt cạnh quý II-2013 thì Savills lại bày tỏ quan điểm, giá thuê hạng A và B ổn định không tăng, hạng C giảm 1% đặt cạnh quý II-2013.

Số liệu về giao dịch căn hộ để bán của hai báo cáo cũng khác nhau. Nếu Savills bứt phá mạnh 60% theo quý và 115% theo năm thì CBRE lại chỉ tăng khoảng 10,6% khi đối chiếu với quý trước và 99,2% nếu đặt cạnh cùng kỳ năm trước.

Những thông tin thiếu thống nhất tóm lại không chỉ làm người dân mất niềm tin vào các báo cáo nghiên cứu thị trường về bất động sản, mà ngay cả các cơ quan chính phủ cũng không khỏi bị ảnh hưởng.

Thông tin đa chiều, tiếp cận nhiều khía cạnh, phản ánh toàn diện bộ mặt thì trường sẽ giúp người đọc có cái nhìn chân thực, khách quan và rõ ràng hơn. Thế nhưng, sự đa chiều, loạn phân tích, phân tích như tính đến thời điểm hiện tại cũng là con dao hai lưỡi khi vô tình đặt người đọc vào mê cung truyền thông, khó đoán sự đúng sai và tính chân thực của thông tin.

Thông tư 20 (2010) về việc xây dựng thí điểm chỉ số BĐS tại 4 thành phố lớn (Hà Nội, Tp. HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ) được Bộ Xây dựng ban hành từ lâu. Thế nhưng, gần 4 năm qua không nhiều địa phương hoàn thành việc báo cáo hằng tháng, hằng quý chỉ số BĐS. Việc thu thập dữ liệu chuẩn và kiểm tra chính thức các số liệu thông tin về giá, giao dịch, tồn kho BĐS là rất khó khăn khi thực tế trong giai đoạn hiện nay mới chỉ có 20% số lượng giao dịch BĐS là qua sàn chính thống, toàn hệ thống môi giới lại không nằm trong tay chính quyền và việc thống kê số liệu còn nhiều bất cập. Trong lĩnh vực Bất động sản, thông tin được nhìn nhận là yếu tố tiên quyết giúp thị trường minh bạch và lành mạnh cũng như thúc đẩy và đảm bảo cho các giao dịch diễn ra an toàn. Việc rối loạn thông tin như trong giai đoạn hiện nay vô hình tạo thêm khó khăn trong việc xây dựng một thị trường BĐS minh bạch.

* Ghi chú: Báo cáo thị trường này dành riêng cho các khách hàng, đối tác của Tinbds.com.