Bảng giá đất tại Sài Gòn chỉ bằng 30% giá thị trường

Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM (HoREA) vừa trình một số kiến nghị bổ sung vào danh mục 12 Luật được Chính phủ và Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì sửa đổi.

Một trong số các kiến nghị này là đề nghị bỏ quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần tại điều 113 Luật Đất đai và sửa đổi điều 114 cũng của luật này.

HoREA đề xuất giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành Bảng giá đất và giá đất cụ thể để tương thích tốt với thực tế tình hình của địa phương. Chính phủ chỉ giữ vai trò hậu kiểm để đảm bảo tạo môi trường đầu tư kinh doanh cân bằng giữa các tỉnh thành với nhau.

Khung giá đất do Chính phủ ban hành áp dụng cho tất cả 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nên không sát với thực tế từng địa phương, nhất các đô thị như Hà Nội, Tp. HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ và các tỉnh công nghiệp hóa cao. Quy định này làm hạn chế tính chủ động và khả năng điều chỉnh giá đất của các địa phương này.

Giá đất cao nhất được nêu rõ tại bảng giá đất của Tp. HCM chỉ có giá trị bằng khoảng 30% giá thực tế tại thị trường. Ảnh: Vũ Lê

Năm 2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104 quy định về khung giá đất với mức tăng bình quân khoảng 2 lần đặt cạnh khung giá trước. Điều đó đã có tác động đến việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, được triển khai áp dụng ổn định trong 5 năm kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2015.

UBND Tp. HCM đã có quyết định số 51 ban hành bảng giá đất có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần. Song trên thực tế, điểm bất hợp lý là sau khi đã vận dụng mức trần của khung thì giá đất cao nhất được xác lập cụ thể ở bảng giá đất của thành phố cũng chỉ có giá trị bằng khoảng 30% giá đất thực tế tại thị trường.

Không những vậy, căn cứ quy định thì mức thấp nhất trong bảng giá đất do thành phố ban hành lại không được thấp hơn giá đất tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ ban hành nên không phù hợp với tình hình thực tế của thành phố.

Hoàn toàn có thể thấy, mức nộp khoản phí sử dụng đất đúng theo quy chuẩn pháp lý đã cao hơn trước nên sẽ có khả năng nhiều cá nhân, hộ gia đình không có đủ khả năng tài chính để hợp pháp hóa nhà ở. Dẫn đến phát sinh thị trường ngầm, các giao dịch bằng giấy tay, làm giảm tính minh bạch của thị trường địa ốc, là khởi nguồn của những tranh chấp và làm giảm nguồn thu ngân sách.

Thêm vào đó, HoREA cũng đề nghị thu khoản phí sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở với mức thu bằng 10 hoặc 15% bảng giá đất (gồm hệ số điều chỉnh giá đất) do UBND cấp tỉnh ban hành.

Việc điều chỉnh này nhằm đảm bảo minh bạch cho thị trường. Tuy nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay không phải là một sắc thuế hay phí (không bị điều chỉnh bởi Luật Thuế, Luật Phí và lệ phí), song lại là một khoản thu ngân sách của địa phương rất lớn được tiến hành triển khai căn cứ quy định của Luật Ngân sách Nhà nước và Luật Đất đai.

Theo cách thu tính đến thời điểm hiện tại thì khoản phí sử dụng đất là gánh nặng của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà. Đồng thời đây chính là ẩn số, sự không minh bạch mà người bỏ vốn đầu tư khó lòng có thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư.