Làn sóng siêu đô thị bùng nổ giúp BĐSVN bước vào cuộc tái thiết mới

Những năm về trước, các đại đô thị tích hợp all in one tại Việt Nam thường có quy mô vài trăm ha hoặc lớn nhất thì chạm mốc khoảng 1.000 ha. Đơn cử, tại phía Bắc tiêu biểu phải nhắc tới quần thể đô thị Ecopark (Hưng Yên) được khởi công từ năm 2003 với quy mô 500 ha. Kế đó là các đại đô thị của ông lớn Vingroup như Vinhomes Smart City (280 ha), Ocean City có tổng diện tích gần 1.200 ha bao gồm Vinhomes Ocean Park 1,2, và 3…

Tại phía Nam, các đại đô thị lớn có sự tham gia phát triển lớn của ông lớn Novaland. Tính đến năm 2022, tổng quỹ đất của Novaland là gần 10.600 ha và giá trị phát triển ước tính gần 71 tỷ USD. Quy mô dự án của Novaland rất lớn trong giai đoạn phát triển trước đó nhưng cũng chỉ khoảng 1. 000ha. Tiêu biểu phải nhắc tới danh mục đa dạng nhóm dự án bất động sản đô thị và lĩnh vực lưu trú và nghỉ dưỡng tầm vóc quy mô lớn mà Novaland đã phất triển như NovaWorld Phan Thiết (1.000 ha), Aqua City (gần 1.000 ha), và nhóm dự án tiềm năng khác thuộc nhiều tỉnh, thành… Ông lớn Vingroup cũng góp mặt tại phía Nam với các đại đô thị lớn như Vinhomes Grand Park quy mô 272 ha, Vinhomes Central Park có tổng diện tích 43,91ha…

Năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự xuất hiện dồn dập của các dự án có quy mô “khổng lồ”, mở rộng lên hàng nghìn đến hàng chục nghìn héc-ta. Nếu trước đây hệ thống khu đô thị 50-300 ha đã được coi là “đại dự án”, thì nay cuộc chơi được đẩy lên một tầm cao mới với những siêu đô thị quy mô lên tới vài nghìn, thậm chí hàng chục nghìn ha. Vingroup là cái tên dẫn dắt xu hướng này. Sau các tổ hợp khu đô thị kiểu mẫu như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City hay Vinhomes Grand Park, tập đoàn tiếp tục công bố những dự án có quy mô đồng bộ và bề thế nhất vốn từ trước đến nay.

Đơn cử, Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ (TP. HCM) với quy mô hơn 2.870 ha, đang được định vị trở thành tổ hợp khu đô thị – nghỉ dưỡng – sinh thái, có khả năng làm thay đổi diện mạo toàn bộ vùng cửa ngõ biển TP. HCM.

Vinhomes Hạ Long Xanh (Tổ hợp khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh) có tổng diện tích hơn 4.100 ha, bao gồm gần 1.000 ha thuộc phường Tuần Châu và hơn 3.100 ha thuộc phường Hà An. Đây được coi là điển hình trong nhóm đại đô thị ven vịnh lớn nhất Đông Nam Á, Theo quy hoạch mới, dự án sẽ cung ứng hơn 55.000 sản phẩm, gồm căn hộ, condotel, shophouse, biệt thự và khách sạn, đáp ứng quy mô dân số hơn 244.000 người.

Một ví dụ nổi bật là Quy hoạch phân tổ hợp khu đô thị thể thao Olympic (Vin Olympic) với quy mô hơn 16.000 ha, trải rộng trong phạm vi địa bàn phường Thanh Liệt cùng các xã Đại Thanh, Ngọc Hồi, Tam Hưng, Thường Tín và Bình Minh (Hà Nội). Dự án hướng tới hình thành một tổ hợp khu đô thị thể thao – du lịch – sinh thái tầm vóc quy mô lớn ở phía Nam Thủ đô, bao gồm khu liên hợp thể thao hiện đại và các “làng Olympic” đạt chuẩn khu vực, quốc tế, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí đăng cai các sự kiện tầm cỡ như ASIAD hay Thế vận hội Olympic.

Sự trỗi dậy mạnh mẽ của loại hình sản phẩm đại đô thị không chỉ phản ánh tham vọng mở rộng thị phần của các đơn vị làm chủ dự án lớn, mà còn minh chứng thị trường đang bước vào chu kỳ phát triển mới: phân mảnh nhỏ lẻ dần nhường chỗ cho mô hình các “thành phố trong lòng thành phố”, có tính kết nối đồng bộ – dẫn dắt – tái cấu trúc môi trường sinh hoạt của cả khu vực.

Không chỉ dừng ở quy mô, nhóm dự án thế hệ mới còn vận hành theo mô hình kết hợp đa chức năng: đô thị – giáo dục – y tế – thương mại – công nghiệp – logistics, hướng tới mô hình “thành phố trong lòng thành phố”.

Xu hướng này phản ánh rõ các đơn vị làm chủ dự án không còn đặt cược vào các dự án nhỏ lẻ, mà chuyển sang chiến lược dài hạn: mang tới những tổ hợp khu đô thị hoàn chỉnh, đồng bộ hạ tầng, đủ lớn để hình thành một hệ sinh thái sống – làm việc – giải trí khép kín. Đây được nhìn nhận là bước chuyển cần thiết trong tốc độ đô thị hóa và mở rộng không gian phát triển của các đầu tàu đô thị lớn trong thập kỷ tới.

Tổng giám đốc một đơn vị phân phối địa ốc tại TP. HCM cho biết việc “nở rộ” nhóm dự án siêu đô thị Bên cạnh việc tạo sự thay đổi về quy mô, yếu tố này còn định hình lại cấu trúc của thị trường bất động sản về lâu dài. Tác động được nhìn thấy trên nhiều khía cạnh lớn.

Trước hết, đó là sự dịch chuyển tâm điểm thị trường ra ngoài lõi đô thị. Khi quỹ đất trung tâm ngày càng cạn kiệt và giá nhà vượt xa năng lực tài chính chi trả, các siêu đô thị nằm ở vành đai TP. HCM, Hà Nội trở thành hướng dịch chuyển tất yếu. Các khu vực từng bị xem là “xa” như Long Thành, Cẩm Mỹ, Đức Hòa, Hòa Lạc… dần khẳng định là điểm đến mới, kéo theo hệ thống giao thông kết nối, thương mại và dòng cư dân trẻ đổ về sinh sống.

Thứ hai, tạo nguồn cung khổng lồ, đóng góp tích cực vào việc bình ổn giá ở dài hạn. Với quỹ đất lớn và quy mô triển khai hàng chục ngàn sản phẩm mỗi giai đoạn, mô hình siêu đô thị giúp tăng nguồn cung một cách đáng kể – điều mà nhóm dự án nhỏ lẻ khó lòng có thể đáp ứng. Khi nguồn cung đủ lớn và trải đều theo từng đợt, thị trường được kỳ vọng sẽ tránh được tình trạng sốt đất cục bộ, giảm bớt biến động giá bất thường.

Thứ ba, thay đổi tiêu chuẩn sống và nhu cầu của người mua. Trên thực tế, người mua ngày càng ưu tiên môi trường sống đầy đủ tiện ích, không gian xanh, trường học và việc làm trong bán kính gần. Siêu đô thị – với mô hình “all-in-one” – đáp ứng trọn vẹn thay đổi này. Điều này hoàn toàn có thể dẫn tới sự phân hóa rõ rệt: dự án nhỏ, thiếu tiện ích, thiếu quy hoạch sẽ mất lợi thế cạnh tranh.

Thứ tư, đòi hỏi quy hoạch – hạ tầng phải đi trước một bước. Dù đem tới nhiều kỳ vọng, các siêu đô thị cũng đặt ra thách thức lớn cho hệ thống hạ tầng vùng. Nếu không có sự đồng bộ về cao tốc, đường vành đai, metro, và kết nối liên vùng, những đại dự án sẽ có khả năng rơi vào tình trạng “đô thị ngủ”, không đủ lực hút cư dân. Bởi thế, giai đoạn 2025-2035 sẽ là thập kỷ bản lề, đòi hỏi đẩy nhanh đầu tư hạ tầng để “đỡ” được quy mô bứt phá của các đô thị thế hệ mới.

Vị tổng giám đốc này nhấn mạnh, siêu đô thị sẽ tái định nghĩa thị trường, sự trỗi dậy của mô hình siêu đô thị được coi là bước tiến tất yếu của Việt Nam trong hành trình đô thị hóa. Khi hạ tầng liên vùng được hoàn thiện và khung pháp lý dần ổn định, thị trường bất động sản trong 10–20 năm tới sẽ bước sang một giai đoạn mới: tập trung vào chất lượng sống, quy hoạch tổng thể và nhóm dự án quy mô đồng bộ và bề thế đổi lại thay vì chạy theo các lô đất manh mún.