Nhiều nhà đầu tư bán “cắt lãi” đất nền vùng ven đô

Đầu tháng 10 năm 2022, trong vai một người mua đất, phóng viên Tinbds.com quay lại thị trường đất nền Hưng Yên – một điểm nóng của thị trường đất nền trong 2 năm trước đó. Sự nóng sốt của thị trường khi đó là do thông tin về các siêu dự án. Một lô đất tại xã Nghĩa Trụ (Văn Giang) được môi giới chào giá 38 triệu/m². Mức giá này được quảng cáo là rẻ hơn 5 giá đặt cạnh giai đoạn sốt nóng của năm vừa qua là 43 triệu/m². Dẫu vậy, chủ của lô đất này mua từ giai đoạn thị trường còn đang rục rịch thông tin, lúc làn sóng đầu tư chưa đổ về đây mạnh với giá chỉ 26 triệu/m² vào năm 2020. Do không cần tiền và kì vọng giá sẽ còn lên cao nên chủ đất đã “giữ đất, không bán”. Cho tới giai đoạn hiện nay khi thị trường trầm thì chủ đất có việc cần đến vốn nên nhất thiết phải rao bán tại vùng giá rẻ hơn 5 triệu đồng mỗi m2 đặt cạnh giai đoạn nóng sốt. “Gọi là cắt lỗ nhưng chỉ là cắt lỗ khi đối chiếu với đỉnh giá khi thị trường nóng, còn thực ra là chủ đất đang cắt lãi”, một khách hàng đầu tư có mối quan hệ với phóng viên tiết lộ.

Nhiều chủ đất rao bán "cắt lỗ" đất nền nhưng thực ra là "cắt lãi"

Anh Lê Ngọc An, môi giới đất nền Hà Nội chia sẻ, giai đoạn khó khăn, khoảng 2 tháng qua, không ít khách hàng đầu tư bắt đầu rao bán cắt lỗ để đẩy hàng. Dẫu vậy, chỉ là cắt lỗ khi đối chiếu với thời kì sốt đất, còn thực ra là cắt lãi đặt cạnh giá mua vào. Chia sẻ về câu chuyện này, anh An bộc bạch: “Đặc điểm của nhóm khách hàng đầu tư cắt lãi thời điểm này là họ trường vốn từ trước nên mua được sản phẩm giá tốt thời kì đầu trên toàn thị trường. Vì trường vốn nên họ giữ đất không bán khi thị trường có sóng. Giữa chu kỳ này, do các lý do cá nhân cần đến tiền mặt, họ nhất thiết phải bán ra”.

Cũng theo anh An, tại thị trường đất nền Hoài Đức, một lô đất mặt đường ở thị trấn Trạm Trôi (Hoài Đức), chủ đất đang nhờ anh rao bán 120 triệu/m², trong khi giá thị trường phải là 125-130 triệu/m², thời kì nóng sốt giá rao còn đạt 140-150 triệu/m². Anh gọi đây là mức giá “cắt lỗ” trên thị trường nhưng thực ra là cắt lãi với chủ đất. Vì vào cuối năm 2019, chính anh là người môi giới cho chủ đất lúc này lô đất này. Chủ đất cũ do làm ăn thua lỗ nhất thiết phải bán gấp để trả nợ nên giá mua thời điểm đó của lô đất chỉ là 84 triệu/m². Chính vì lẽ đó, giá bán bối cảnh lúc này vẫn là cao đặt cạnh giá mua vào của hơn 2 năm trước và vẫn cao gấp nhiều lần khi đối chiếu với lãi suất ngân hàng nếu đem tiền đi gửi.

Hiện tượng “cắt lãi” đang trở nên phổ biến hơn từ đầu tháng 10 đến nay khi lãi suất vay tăng

Tại thị trường đất nền Thanh Trì, một số lô đất thuộc Vĩnh Quỳnh, giá rao bán đang từ 50-52 triệu/m², thấp hơn mức giá của giai đoạn mở đầu năm mới là 52-55 triệu/m². Nhưng thực tế, một số chủ đất rao bán cắt lãi bởi giá mua vào của hơn một năm trước chỉ ngoài 40 triệu/m². Anh Phan Đức Thành, môi giới đất nền ở phạm vi khu vực cho hay, đa số chủ đất đang cắt lãi do mua thời điểm giá rẻ, dẫu vậy trường hợp chủ đất “thực sự cắt lỗ” là do mua đất vào thời kì đỉnh giá, tính lướt sóng nhưng thị trường gặp khó nên phải bán cắt lỗ

Tương tư, tại vài địa bàn trọng điểm từng là điểm nóng đất nền một thời từ các khu vực ven Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm hay một số thị trường vệ tinh giáp ranh Hà Nội là Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc… thị trường cũng ghi nhận hiện tượng cắt lãi, chưa thực sự là cắt lỗ.

Một ghi nhận thực tế từ hệ thống Tinbds.com chỉ ra rằng hiện tượng “cắt lãi” đang trở nên phổ biến hơn từ đầu tháng 10 đến nay khi lãi suất vay tăng. Nhiều khoản vay kết thúc giai đoạn lãi suất hỗ trợ, đang phải chịu mức lãi suất mới cao hơn trước. Nhiều chủ đất do việc vay đầu tư vào sản xuất cũng phải chịu mức lãi suất cao nên quyết định bán đất để có vốn đầu tư. Song trên thực tế, anh Lê Ngọc An cho biết đây là thời điểm thị trường xuất hiện mức giá mềm hơn so với trước nhưng lượng người hỏi mua lại khá ít.

Nguyên nhân là bởi với những người mua ở thì mức giá được chào bán Mặc dù rẻ hơn trước, song vẫn là cao đặt cạnh “túi tiền”. Ở một góc độ khác, lãi suất tăng cũng khiến người mua ở tài chính thấp “chùn tay”. Với nhóm khách hàng đầu tư có tiềm lực thì vẫn đang giữ tâm lý chờ đợi khi đánh giá rằng thị trường bất động sản sẽ vẫn khó khăn chặng đường tiếp theo, bởi thế, giá được dự báo sẽ tiếp đà giảm.