Những điểm sáng của thị trường BĐS VN thời gian tới

Tại buổi Công bố Báo cáo thị trường Bất động sản quý 3 năm 2022, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc của Tinbds.com cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà giảm tốc mạnh. Những thị trường lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ đều ghi nhận sự suy giảm mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản từ 14-19%. Các loại hình bất động sản giảm từ 9-50%.

Nguồn vốn nằm trong nhóm những yếu tố thách thức lớn của thị trường bất động sản lúc này

Phó Tổng giám đốc Tinbds.com chỉ rõ tắc nghẽn nguồn vốn là nguyên nhân của sự sụt giảm trên. Trên thực tế, tình trạng khát vốn của các đơn vị làm chủ dự án đã diễn ra từ đầu năm tới nay. Các nguồn vốn chính của thị trường đều đang “hẹp cửa” với khối doanh nghiệp khi tín dụng đang trên đà tăng trưởng nhanh khi đối chiếu với mục tiêu 14% của Chính phủ trong năm 2022. Qua những phân tích trên, hạn mức cấp vốn tín dụng cho vay trong năm nay sẽ không còn nhiều. Song song với đó, nguồn vốn từ trái phiếu bất động sản cũng không hề khả quan.

Việc phát hành trái phiếu năm 2022 lao dốc mạnh, đáng chú ý nhất là với nhóm bất động sản. Chỉ tính riêng giai đoạn nửa đầu năm 2022, tổng giá trị phát hành kênh huy động vốn trái phiếu đạt 180 nghìn tỷ đồng, giảm 31,5% đặt cạnh giai đoạn cùng kỳ. Lý do chính khởi nguồn từ việc lượng phát hành trong quý 2 năm 2022 trong thời gian vừa qua sụt sụt giảm sâu sau khi các cơ quan quản lý có các động thái cứng rắn trong quản lý thị trường tài chính. Lượng lớn trái phiếu do doanh nghiệp phát hành Bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2023 - 2024​ – đây sẽ là thời kì áp lực với không ít doanh nghiệp khi phải tìm cách xoay sở dòng tiền đáo hạn trái phiếu.

Ở giai đoạn tiếp theo, ngành địa ốc sẽ khó thu hút được nguồn vốn tín dụng và trái phiếu​ khi việc cấp hạn mức tín dụng đặt trên nền tảng năng lực của từng ngân hàng. Và đặc biệt nguồn vốn sẽ không còn dễ dàng nữa khi tín dụng bất động sản sẽ phải ưu tiên cho nhóm dự án căn hộ thuộc diện hỗ trợ xã hội, hạ tầng công nghiệp và khu vực sản xuất.

Những rào cản trên đã khiến môi giới gặp hàng loạt khó khăn. Một ghi nhận thực tế từ hệ thống Tinbds.com với các môi giới phản ánh rõ đông đảo thách thức mà môi giới đang vấp phải khiến giao dịch không thành công thời gian gần đây là việc khách hàng không vay được vốn, tâm lý lo lắng của khách hàng khi thị trường BĐS ảm đạm nên không dám đầu tư, biểu giá giao dịch địa ốc quá cao và tâm lý chờ mặt bằng giá nhà đất giảm thêm.

Lượng cung sản phẩm an cư xã hội được kì vọng sẽ đáp ứng kịp thời nhu cầu và cân bằng lại thị trường

Dẫu vậy, ông Nguyễn Quốc Anh vẫn giữ cái nhìn lạc quan với thị trường bất động sản. Phó Tổng giám đốc Tinbds.com nhận định rằng trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ được tạo điều kiện hỗ trợ bởi nhiều yếu tố cơ bản​. Đó là GDP tiếp đà tăng trưởng bền vững khi GDP năm 2019 là 7%, dự kiến năm 2022 đạt 7,5%. Giải ngân FDI ổn định qua các năm, từ năm 2019 đến tính đến lúc này, giải ngân FDI hàng năm đạt khoảng 20 tỷ USE.

Ngoài yếu tố trên, tầng lớp trung lưu Việt Nam đều đặn tăng vọt qua các năm, từ 20 triệu người năm 2019 lên 24 triệu người năm 2021, dự đoán 2025 tăng lên 27 triệu người. GDP đầu người cũng tăng tư 3,4 nghìn USD năm 2019 lên mức 3,7 nghìn USD năm 2021 và dự kiến năm 2025 tăng lên 5,2 nghìn USD. Điểm nổi bật là, Việt Nam là quốc gia có tiến trình mở rộng đô thị đang tăng nhanh, từ 35% năm 2019 lên mức 37% năm 2021, dự kiến là 40% năm 2025.

Ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá rằng những khu vực có nội tại tốt sẽ có sự tăng giá bền vững. Không những vậy, lượng cung sản phẩm an cư xã hội được kì vọng sẽ đáp ứng kịp thời nhu cầu và cân bằng lại thị trường khi loạt các ông lớn như Vinhomes, Nova, Bitexco… đều công bố các kế hoạch làm nhà ở chính sách xã hội.