Tỉnh Bắc Ninh đang dẫn đầu về nguồn cung BĐS công nghiệp tại miền Bắc

Đại dịch đã gây muôn vàn thử thách cho hoạt động sản xuất công nghiệp trong quý 3 năm 2021, nổi bật hơn cả là ở các địa phương có nhiều cụm công nghiệp tập trung lớn sau những đợt giãn cách xã hội kéo dài.

Sản xuất công nghiệp tháng 10 năm 2021 trên cả nước giảm 1,6% so với giai đoạn cùng kỳ năm ngoái, giảm sâu nhất kể từ tháng 7, sau khi giảm 7,5% vào tháng 9. Sản lượng công nghiệp giảm 4 tháng liên tiếp từ tháng 7 đến tháng 10 năm 2021, nhất là trước thực tế ca nhiễm Covid nhích lên mức cao cùng sự gián đoạn chuỗi cung ứng.

Bất chấp những thách thức đặt ra bởi tình hình đại dịch, tỷ lệ lấp đầy phân khúc đất công nghiệp ở một số tỉnh thuộc vùng Kinh tế Trọng điểm (KTTĐ) miền Bắc xét trên tổng thể vẫn ổn định. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn khu vực là 87% trên tổng quỹ diện tích đất tổ hợp khu công nghiệp (KCN) và diện tích cho thuê 20.567 ha, tăng 2,35% so với giai đoạn cùng kỳ năm ngoái. Bắc Ninh và Hà Nội tiếp tục là hai thị trường dẫn đầu toàn khu vực.

Với 15 dự án, Bắc Ninh dẫn đầu vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc với tổng diện tích cụm công nghiệp tập trung là 5.797 ha và đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình năm 2021 là 99%. Đồng thời đây chính là tỉnh có không ít dự án được phê duyệt nhất trong quý 1 năm 2021 với 5 KCN sắp triển khai. Nổi bật nhất là KCN Quế Võ III có diện tích 208,54 ha với tổng nguồn lực tài chính đầu tư 120,9 triệu USD hay KCN Gia Bình II diện tích 250 ha với 172,2 triệu USD tổng dòng vốn đầu tư. Tương tự, nguồn cung nhà xưởng và nhà kho của Bắc Ninh cũng cao hơn toàn vùng ở mức 10,25% đặt cạnh tổng nguồn cung của cả nước. Theo sau là Hải Phòng đạt 7,61%, Hải Dương 4,78% và Thái Nguyên 4,61%.

Tiếp đến là Hà Nội, tọa độ này chứng kiến tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ 1%, đạt 91% với 13 dự án và đứng thứ hai toàn vùng. Hải Dương với sức tăng là 5% so với giai đoạn cùng kỳ năm ngoái, đạt tỷ lệ lấp đầy là 86% với 10 dự án. Vĩnh Phúc và Hưng Yên cùng ở mức cao hơn là 88%.

Bắc Ninh vẫn là điểm sáng của thị trường miền Bắc, dẫn đầu về nguồn cung và nhu cầu cho hoạt động công nghiệp

Xét về giá thuê, việc hạn chế đi lại và tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định đã khiến giá cả ít leo thang hơn khi đối chiếu với giai đoạn 2018-2020. Trung bình, giá thuê đất tăng 9,89% nếu đặt cạnh cùng kỳ năm ngoái, đạt mức 100 USD/m2. Giá tại Hà Nội vẫn chiếm vị trí cao nhất với giá đạt 129 USD/m2.

Các thị trường khác ghi nhận mức giá tăng với Bắc Ninh là 106 USD/m2, Hải Phòng tăng thành 101 USD/m2 và Hải Dương đạt 79 USD/m2. Hưng Yên có mức tăng vọt nhất, đạt mức 22% nếu đặt cạnh cùng kỳ năm ngoái và giá là 101 USD/m2.

Qua phân tích của ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam thì những nhà phát triển công nghiệp đã chưa thể cho thuê nhiều bất động sản như dự kiến bởi giới đầu tư nước ngoài và khách thuê chưa thể trực tiếp tham quan, lựa chọn và xác lập và ký kết hợp đồng cho thuê dịch vụ này.

Thế nhưng, năm 2021 có nhiều nguồn cung địa ốc khu công nghiệp do sự ra đời của những cụm và khu công nghiệp và dự án mới.

Nếu như năm 2020, cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung, những hiệp định tự do Thương mại FTA đã đem tới làn sóng dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc của các công ty đa quốc gia; song song với đó thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển theo chuỗi giá trị.

Đến năm 2021, việc phong tỏa và hạn chế đi lại đã làm chậm sự di dời hoạt động khỏi Trung Quốc như dự kiến. Thế nhưng, các nhà phát triển tin rằng hoạt động cho thuê sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022. Khách thuê và khách hàng đầu tư cũng sẽ có nhiều lựa chọn về nguồn cung mới khi nhiều lệnh giãn cách được dỡ bỏ.

Qua phân tích của ông John, đa số vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực sản xuất trong 9 tháng đầu năm 2021 đến từ những dòng sản phẩm có giá trị gia tăng như điện thoại, máy tính và thiết bị điện tử. So sánh với vốn FDI 10 năm trước rõ ràng nhận thấy Việt Nam đang phát triển theo một chuỗi giá trị.

Xét về vốn FDI, trong 9 tháng đầu năm, miền Bắc nhận được nhiều đăng ký mới nhất trong lĩnh vực sản xuất lớn nhất với 3,99 tỷ USD (chiếm hơn 72,92%), theo sau là miền Nam với 1,06 tỷ USD, chiếm 19,44%, miền Trung đạt 7,63%, tương đương 418 triệu USD.

Xét riêng dòng vốn đầu tư FDI của vùng KTTĐ miền Bắc, thiết bị điện chiếm 18% cùng thời điểm này, sản phẩm máy tính và điện tử nhận được 16%.

Tính đến hết quý 3 năm 2021, Quảng Ninh có vốn FDI đăng ký mới ngành sản xuất nhiều nhất với 935 triệu USD, chiếm 17,08% tổng số vốn. Theo sau là Vĩnh Phúc với 693 triệu USD, chiếm 12,67% và Bắc Giang đạt 597 triệu USD, tương đương 10,91%. Bắc Ninh ở vị trí khiêm tốn hơn với 5,38%.

Ông Lê Huy Đông, Quản lý Bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Hà Nội nhận định: “Nguồn cung tại Bắc Ninh không còn nhiều và nhóm dự án mới được phê duyệt đều đang được triển khai một phần. Dẫu vậy nhu cầu tại đây vẫn rất lớn đi kèm với giá thuê sẽ nhích lên mức cao, tiệm cận với giá thuê tại Hà Nội. Song song với đó, tỉnh Quảng Ninh là một điểm sáng mới bên cạnh Hưng Yên, Bắc Giang, và Hải Dương. Đây là khu vực có hàng loạt ưu thế về tài nguyên và vị trí thuận lợi. Quảng Ninh vừa có đường biên trên bộ và trên biển, cảng biển nước sâu và sân bay Vân Đồn đang được triển khai thi công. Ở một góc độ khác, khoảng cách của Quảng Ninh đặt cạnh Hà Nội sẽ còn được rút ngắn khi các cây cầu được khởi công xây dựng xong. ”

Điển hình trong nhóm điểm thu hút của vùng KTTĐ phía Bắc nằm ở hệ thống đường sá kết nối phát triển, đất công nghiệp đắc địa được tạo điều kiện hỗ trợ bởi đà tăng trưởng mạnh của nhiều cơ sở hạ tầng mới. Tại Hà Nội, nhóm dự án trọng điểm đang được thi công và dự kiến hoàn thiện vào năm 2022 bao gồm đường vành đai 2, tuyến metro số 3, đường nối cầu Thượng Cát với quốc lộ 32 và cầu Vĩnh Tuy (giai đoạn 2). Tầm nhìn tới năm 2030, thành phố sẽ mở rộng sân bay Nội Bài, xây dựng thêm đường vành đai, các tuyến metro, và bổ sung 6 cây cầu mới, giúp giao thông di chuyển trong thành phố thuận tiện hơn.

Xét trên tổng thể, dư địa bứt phá trong tương lai của những cụm và khu công nghiệp miền Bắc là rất lớn. Qua phân tích của ông Lê Huy Đông, Dẫu miền Nam là đầu tàu kinh tế của Việt Nam, song khối doanh nghiệp FDI mới vào Việt Nam sẽ có sự cân nhắc tìm kiếm đất thuê ở khu vực miền Bắc do mức giá thuê hợp lý hơn và nguồn cung tương lai tương đối dồi dào. ”