Đất nền sốt nóng: Đầu tư thế nào để an toàn?

Thực tế thị trường cho thấy, việc giá đất tăng chóng mặt ở các địa phương trong giai đoạn hiện nay được nhận định sẽ cung cấp nhiều cơ hội nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn không ít rủi ro hướng tới người mua đầu tư. Đứng trước thực tế đó, lựa chọn cách đầu tư thế nào để an toàn là câu hỏi được một lượng lớn khách hàng đầu tư quan tâm.

Cơn sốt đất nền đang phủ sóng rộng khắp các tỉnh thành trên cả nước, trong đó nổi lên là các tỉnh, thành phố lớn như Tp. HCM, Hà Nội, Cần Thơ, Nha Trang, Đà Nẵng… và nổi bật hơn cả là ở 3 địa phương sắp lên đặc khu (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc). Cơn sốt đất lần này được nhìn nhận là có những dấu hiệu như cơn sốt đất năm 2007 nhưng mới chỉ ở giai đoạn đầu và chưa phát triển thành “bong bóng” BĐS. Chính vì lẽ đó, người bỏ vốn đầu tư vẫn còn cơ hội để nhìn nhận rõ thị trường và có biện pháp phòng tránh rủi ro cho mình.

Lựa chọn cách đầu tư thế nào để an toàn là câu hỏi được một lượng lớn khách hàng đầu tư quan tâm trước thực tế đất nền sốt nóng như tính đến thời điểm hiện tại. Ảnh minh họa

Đầu tư đất đừng nghe đồn thổi!

Dưới góc nhìn của các nhà phân tích, giá đất tính đến thời điểm hiện tại nhích lên mức cao một phần do quỹ đất ở của các thành phố ngày một hạn hẹp, cùng thời điểm này, nhu cầu đầu tư đất nền và nhà ở thuộc khuôn viên thửa đất của người dân ngày càng bứt phá mạnh, nhưng nguyên nhân chính vẫn khởi nguồn từ tâm lý đám đông, đầu tư "bầy đàn".

Việc chạy theo số đông trong đầu tư BĐS dễ dẫn đến “chết chùm” bởi đây là “chiêu” của một số người bỏ vốn đầu tư lớn. Theo ghi nhận chi tiết, nhiều khách hàng đầu tư này mua một số lô đất với giá thấp lúc thị trường chưa sôi động.

Sau đó, nhóm này tìm cách mua tiếp các lô đất gần đó hoặc mua đi bán lại chính các lô đã mua trước đây với giá cao hơn hàng loạt đặt cạnh thị trường, song song với đó tung thông tin khu vực đã bắt đầu sốt để lôi kéo giới đầu tư khác.

Dẫu vậy, thị trường nhà đất luôn có ba trạng thái đó là đi lên, đi ngang và đi xuống. Song những người mua đất theo tâm lý đám đông thường chỉ nghĩ đến kịch bản là giá được dự báo sẽ tiếp đà nhích lên mức cao mà không hề nghĩ tới những hệ lụy như giá sẽ đi ngang hoặc lao dốc. Điều đó có nghĩa những người này chỉ nắm hơn 30% xác suất chiến thắng trong cuộc chơi trên toàn thị trường.

Nhiều khách hàng đầu tư thứ cấp lướt sóng theo tâm lý đám đông rất dễ bị sập bẫy, bị thiệt hại nặng. Ảnh: BizLive

Các nhà phân tích khuyến cáo, khách hàng đầu tư nhỏ lẻ nên tỉnh táo trước sức nóng chung của thị trường, phải biết đánh giá thị trường, không nên đầu tư theo đám đông, bởi rất dễ lâm vào tình trạng vỡ nợ hoặc “ở không được, bán cũng không xong”.

Không nên “bỏ trứng vào 1 giỏ”

Tại buổi tọa đàm "Đất nền nóng sốt, nhận diện cơ hội và rủi ro đầu tư" diễn ra trong thời gian vừa qua, trước câu hỏi “Khách hàng đầu tư có nên rút hết tiền khỏi chứng khoán để lao vào cơn sốt đất nền? ”, ông Dương Đức Hiển - Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills Miền Bắc và Miền Trung Việt Nam đánh giá rằng: “Không có khách hàng đầu tư nào “bỏ trứng vào một giỏ”.

Mặc dù đất nền là tài sản người dùng có thể để dành, dẫu vậy nếu có 3 tỷ mà rút hết cả 3 tỷ từ chứng khoán vào đất nền thì không nên".

Thực tế, dồn trứng vào một giỏ hay quyết ăn thua một mẻ lớn với suy nghĩ "được ăn cả ngã về không" nằm trong nhóm những sai lầm được khuyến cáo nhất thiết phải tránh khi đầu tư bất kỳ lĩnh vực nào. Đặc biệt với kênh đầu tư BĐS, do giá trị của tài sản quá lớn, nên một khi đã dồn tất cả trứng vào một giỏ thì vào lúc thị trường khó khăn không thể tháo chạy kịp.

Điều này làm hạn chế tốc độ hấp thụ sản phẩm và nguy hiểm hơn là nó sẽ tập trung rủi ro về một mối. Từ thực tế đó, người bỏ vốn đầu tư khôn ngoan bao giờ cũng phân tán danh mục đầu tư, đa dạng hóa các khối tài sản này ở nhiều loại hình, phân khúc, đồng thời khu vực, vị trí khác nhau.

Hãy đầu tư theo nguyên tắc… sòng bạc

Tốc độ hấp thụ sản phẩm của đất nền tại các thời điểm rất khác nhau. Hoàn toàn có thể lên, xuống rất nhanh. Bởi vậy, để thu được lợi nhuận tối ưu nhất, khách hàng đầu tư nên đưa ra mức thời gian cho suất đầu tư này (1 tháng, 2 tháng, 2 năm hay 5 năm…) và lợi nhuận mong muốn sau khi trừ đi lãi suất tiền gửi (500 triệu, 800 triệu, 1 tỷ hay 5 tỷ…) Và khi đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng, người bỏ vốn đầu tư nên bán ngay.

Ví dụ, người bỏ vốn đầu tư bỏ 2 tỷ để đầu tư đất nền, trong vòng 1 năm, lô đất đó tăng lên khoảng 20-30% (tức lợi nhuận khoảng 400 triệu) là hoàn toàn có thể bán. Không nên quá tham lam đợi mức lợi nhuận lên 1-2 tỷ, lúc đó, những biến động thị trường đất nền là rất khó đoán.

Trong trường hợp mức lợi nhuận không đạt được như dự kiến, người bỏ vốn đầu tư cũng nên mạnh dạn “cắt lỗ” để hoàn toàn có thể tìm kiếm một ván bài mới, không nên cố chấp chờ đợi bởi càng để lâu lại càng mất giá.

“Nên đặt ra một nguyên tắc đầu tư như ở sòng bạc, mang 100 triệu đồng thì đúng hết giờ hoặc hết tiền nên đi về, đầu tư kết hợp cùng vậy, hoặc chốt lời, hoặc cắt lỗ, hoặc hết thời gian dự kiến thì thôi. Làm tính ra sẽ hạn chế rủi ro hướng tới người mua đầu tư", ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup khuyên.

Không nên đầu tư khi vay ngân hàng quá 50% vốn

Theo lời khuyên của các nhà tư vấn BĐS, không nên đầu tư đất nền khi dòng tiền chủ yếu nương theo vốn vay ngân hàng. Nếu tỷ lệ vay vốn khi đầu tư vào BĐS từ khoảng 50 - 80%, khách hàng đầu tư sẽ bị áp lực trả cả lãi và vốn gốc.

Trường hợp thanh khoản kém, người bỏ vốn đầu tư sẽ mất dần lợi nhuận theo thời gian khi bị thâm hụt dòng tiền vì phải trả lãi ngân hàng, thậm chí phải bán tháo cả BĐS đã mua với giá bèo. Khách hàng đầu tư sẽ có khả năng dùng vốn vay tín dụng hỗ trợ với tỷ lệ vay vốn cao trong trường hợp tự kiểm soát được đầu vào và đầu ra của sản phẩm.

Đầu tư đất lúc thị trường nóng sốt phải biết “liệu cơm gắp mắm”. Ảnh: VTC

Cùng với đó, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cũng khuyên khách hàng đầu tư nên tính đến bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực. Đầu tư đất lúc thị trường nóng sốt càng phải biết “liệu cơm gắp mắm”.

“Lướt sóng” – cuộc chơi mạo hiểm

Cơn sốt đất nền lan rộng, giá đất nhảy múa từng ngày, có nơi tăng gấp 3-4 lần... đã dẫn tới việc khá nhiều người nhảy vào đầu tư “lướt sóng” với mong muốn kiếm lời nhanh. Thế nhưng không phải cứ “lướt sóng” là hưởng chênh ngay. Theo giới chuyên môn BĐS, lướt sóng đem tới dòng tiền quay vòng nhanh và đem tới cơ hội ngay vì thế nếu không bắt đúng điểm “sóng”, người bỏ vốn đầu tư dễ phải ôm hàng hoặc nhất thiết phải bán tháo để bảo toàn vốn.

Ở một góc độ khác, đối với thị trường BĐS chưa thực sự minh bạch như ở thời điểm hiện nay, sự vào cuộc của chính quyền khi thấy giá tăng đột biến (ví dụ đưa ra quy định tạm dừng cho phép chuyển nhượng, tạm dừng dự án), hoặc có sự thay đổi quy hoạch…. dẫn tới việc thị trường có thể bị chững lại bất cứ lúc nào. Chính những rủi ro này khiến “lướt sóng” đất nền trở thành một cuộc chơi mạo hiểm.

Các nhà phân tích khuyên rằng, để thành công với kiểu đầu tư “lướt sóng”, khách hàng đầu tư phải thực sự am hiểu thị trường, có kinh nghiệm và sức mạnh tài chính tốt. Đặc biệt chỉ nên đầu tư vào những khu vực hoặc dự án mà mình đã hiểu rõ về tốc độ hấp thụ sản phẩm, thông tin quy hoạch, khả năng tăng giá…

Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc kinh doanh nhà ở Savills Miền Bắc và Miền Trung Việt Nam từng khuyến cáo: “Đủ vốn, đủ tiềm lực hãy nên tham gia lướt sóng, ít vốn lao vào con sóng lớn rất nguy hiểm”.

Thời điểm này, dù thị trường đang diễn ra tình trạng "sốt nóng" cục bộ, tiềm ẩn rủi ro, nhưng xét trên bình diện chung, các nhà phân tích vẫn nhận định rằng đây là thời điểm tốt để đầu tư đất nền bởi thị trường đang ở giữa của chu kỳ tăng trưởng.

Đương nhiên, tỷ lệ nắm bắt cơ hội là có nhưng chỉ dành cho những người nhanh nhạy, đón đúng “sóng” thị trường. Ở chiều hướng ngược lại, với giới đầu tư non cả kinh nghiệm và vốn thì khả năng “mắc cạn” là rất lớn, đặc biệt giữa bối cảnh tính đến thời điểm hiện tại - “bong bóng” bất động sản sẽ có khả năng vỡ bất cứ lúc nào.

(Tổng hợp)