BĐS công nghiệp đang rộng cửa tăng trưởng

Báo cáo thị trường quý 3 năm 2023 của Bộ Xây dựng thông tin rằng, trong vài năm trở lại đây, xu hướng dịch chuyển nguồn lực tài chính đầu tư của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam vẫn tiếp tục, khiến nhu cầu về phân khúc đất công nghiệp tăng trưởng tích cực.

Xét một cách cụ thể, theo Bộ Xây dựng, nhu cầu thuê và công suất cho thuê phân khúc đất công nghiệp trong quý 3 đang nghiêng về xu hướng tăng nhẹ khi đối chiếu với quý 2 năm 2023. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy tổ hợp khu công nghiệp phía Bắc và phía Nam đều duy trì khoảng 85 – 90% đối với cả loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Tỷ lệ giao dịch đất công nghiệp tăng khoảng 5,9% khi đối chiếu với quý trước, tính chung 3 quý đầu năm 2023 cao hơn 20% đặt cạnh cả năm 2022.

Giá cho thuê đất tại hệ thống khu công nghiệp trong giai đoạn nửa đầu năm 2023 tăng nhẹ khoảng 3% đặt cạnh cuối năm 2022; còn giá cho thuê bình quân tại những cụm và khu công nghiệp trong quý III cơ bản ổn định đặt cạnh quý trước đó.

Trong năm 2023, Việt Nam có 397 tổ hợp khu công nghiệp được thành lập với tổng quỹ diện tích đất là 122.900 ha. Trong đó, 292 tổ hợp khu công nghiệp đang hoạt động với tổng quỹ diện tích đất hơn 87.100 ha; 106 tổ hợp khu công nghiệp khác đang được khởi công xây dựng với tổng phần diện tích thửa đất 35.700 ha.

Xem thêm: Bất Động Sản Công Nghiệp 2023: Sóng Đầu Tư Đang Đổ Về Những Thị Trường Nào?

Hệ thống khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy trên 80%, trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%. Khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án cụm công nghiệp tập trung với phần diện tích thửa đất cho thuê đạt 12.000 ha. Giá đất cho thuê tăng ở mức 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê.

Ngay cả trong giai đoạn thị trường khó khăn, các loại hình khác chững lại về lượng giao dịch, sức xuống tiền mua địa ốc công nghiệp không hề chững lại cho dù thị trường còn khó khăn cho thấy tiềm năng bền vững của phân khúc này. Ghi nhận thực tế cho thấy, theo khảo sát thị trường của nhiều đơn vị bán hàng, bên cạnh hạ tầng KCN, loại hình sản phẩm bất động sản phụ trợ, logictic cho những cụm và khu công nghiệp đang ngày càng được khách hàng đầu tư ưa chuộng.

Theo Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam nhận định, địa ốc khu công nghiệp sẽ là loại hình có sự bức phá và có bước tiến vượt bậc trong các năm tới. Theo đó, xu hướng phát triển sẽ theo mô hình tổ hợp khu công nghiệp và nhà xưởng xanh; nhà kho 4.0 hiện đại.

Chia sẻ về câu chuyện này, đại diện VIRES chia sẻ: “Hệ thống khu công nghiệp tầm vóc quy mô lớn, tiêu chuẩn chất lượng vượt trội như mô hình cụm công nghiệp tập trung sinh thái, tổ hợp khu công nghiệp đô thị dịch vụ sẽ là những xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản cụm công nghiệp tập trung Việt Nam trong giai đoạn 2023 – 2030, đóng góp tích cực vào việc nâng cao tính hiệu quả trong việc thu hút đầu tư và phát triển dài hạn về mặt dài hạn”.

Theo dự báo từ CBRE Việt Nam, trong giai đoạn 2022 – 2025, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng khoảng 14. 000ha với cả hai địa bàn miền Bắc và miền Nam, trong đó khoảng 60% tổng diện tích đã được chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2021.

Khoảng 20-30% tổng nguồn cung mới sẽ tập trung ở các trung tâm công nghiệp mới như Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Long An, Đồng Nai, Bình Thuận, Quảng Nam, Quảng Ngãi, Cà Mau… Cơ sở hạ tầng được cải thiện như đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, cao tốc Bắc – Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink giúp kết nối thuận tiện hơn giữa hệ thống khu công nghiệp với thị trường nguyên liệu, sản xuất, tiêu thụ.

Chia sẻ về câu chuyện này, đại diện CBRE chia sẻ: “Trong 2 năm tới, giá thuê địa ốc khu công nghiệp dự kiến tăng 6 – 10% ở phạm vi khu vực phía Bắc và 4 – 8% ở phía Nam. Nhu cầu khả quan từ nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng ở nhiều địa phương”.

Còn theo Savills ghi nhận, ngày càng có nhiều yêu cầu và số lượt khảo sát các địa điểm từ doanh nghiệp sản xuất, hậu cần và thương mại điện tử đa quốc gia. Điều này phản ánh thị trường công nghiệp ở Việt Nam đang thay đổi với việc góp mặt từ phía không ít khách hàng đầu tư hơn. Về giá thuê, tại phía Bắc giá thuê đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 35% nếu đặt cạnh cùng kỳ năm 2022. Trong khi ở phạm vi khu vực miền Nam, giá thuê ở mức 174 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15%. Từ góc độ tổng quan, tính trung bình giá thuê ở cả hai khu vực đạt 156 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 22%.

Bà Rịa – Vũng Tàu có tỷ lệ tăng giá thuê lớn nhất với mức tăng 35% nếu đặt cạnh cùng kỳ năm trước, lên 128 USD/m2/chu kỳ thuê. Long An có mức tăng 23% so với giai đoạn cùng kỳ năm trước, lên mức 191 USD/m2, và Đồng Nai tăng 18% nếu đặt cạnh cùng kỳ năm trước, lên mức 188 USD/m2. Bình Dương và TPHCM hầu như không có đất trống, không có sự tăng giá.

Tỷ lệ lấp đầy ở Long An tăng lên 85% từ mức 60% của năm trước. Ở Bà Rịa – Vũng Tàu, tỷ lệ lấp đầy đạt 78%, tăng 8 điểm %. Tỷ lệ lấp đầy ở Bình Dương ở mức cao đạt 99% và ở Đồng Nai ổn định ở mức 96%.

Theo Savills, trong tương lai gần tỷ lệ lấp đầy những cụm và khu công nghiệp hoàn toàn có thể có sự dao động nhẹ, do năm 2024 thị trường sẽ tiếp tục đón nhận thêm nguồn cung mới, nhóm dự án trọng điểm tại Đồng Nai, Bắc Ninh. Dù vậy, nhu cầu đầu tư vào Việt Nam vẫn tăng trưởng tốt, địa ốc khu công nghiệp tiếp tục là phân khúc khởi sắc trong nhiều năm nữa.