Mô hình TOD giúp tạo lực đẩy của thị trường BĐS Việt Nam

Sự ra đời của TOD nhằm đề cao, thúc đẩy và khuyến khích người dân sinh sống ở những đại đô thị và khu dân cư xung quanh mô hình này sử dụng giao thông công cộng và giảm thiểu nhu cầu khai thác sử dụng phương tiện cá nhân. Nhờ đó mà hình thành những đại đô thị và khu dân cư bền vững, thân thiện với môi trường. Chính vì lẽ đó, trên thế giới, những đại đô thị và khu dân cư phát triển theo mô hình TOD thường được khởi công xây dựng xung quanh các ga tàu điện ngầm, xe buýt hoặc các phương tiện giao thông công cộng khác.

Nhờ lợi thế về giao thông, những đại đô thị và khu dân cư theo mô hình TOD thường có mật độ dân cư cao và quy tụ nhiều tiện ích như văn phòng, thương mại, dịch vụ, giải trí, … Cũng tại các quốc gia phát triển, hệ thống khu đô thị TOD lấy giao thông công cộng làm trung tâm thường được thiết kế để người dân có thể đạp xe hoặc đi bộ để dễ tiếp cận các tuyến giao thông công cộng với bán kính từ 400-1. 000m.

Những thành phố năng động, phồn hoa bậc nhất thế giới đều đang áp dụng mô hình TOD trong đích đến chỉnh trang và mở rộng đô thị bền vững. Tokyo (Nhật Bản), Seoul (Hàn Quốc), New York (Mỹ), London (Anh),… đều có dấu ấn đậm nét của mô hình TOD – hiện đại hóa không gian đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm. Một số TOD nổi bật trên thế giới tiêu biểu phải nhắc tới như khu phức hợp Canary Wharf tại London (Anh), Khu đường sắt Moynihan tại New York, Ga 30 Street ở Philadelphia (Mỹ), Khu vực Vịnh Lớn (Trung Quốc)…

Giới chuyên gia phân tích, sự hình thành của mô hình TOD dọc theo các tuyến đường sắt đô thị và xung quanh các nhà ga sẽ làm thay đổi hành vi, thói quen di chuyển của người dân theo hướng thân thiện môi trường, và song song với đó tạo thêm nguồn lực tài chính bằng phương thức khai thác quỹ đất.

Mô hình TOD – Tương Lai Của Đô Thị Việt Nam?

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản vẫn chưa hình thành những tổ hợp khu đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm mà chỉ mới dừng ở các dự án nhỏ lẻ “ăn” theo các tuyến giao thông công cộng và hưởng lợi từ các tuyến này. Đơn cử, với tuyến metro, thị trường bất động sản Hà Nội và TP. HCM đều ghi nhận các dự án nằm gần các tuyến giao thông này có sự bật tăng về giá bán kể từ khi metro đi vào vận hành.

Tại Hà Nội, nhóm dự án bất động sản xung quanh tuyến metro số 2A và tuyến metro số 3 trong bán kính 500m đều có sự tăng giá mạnh, ở mức 40% trong vòng 1 năm. Khi đối chiếu với cùng kì năm vừa qua, giá bán của dự án Discovery Complex đã tăng từ 70-72 triệu/m² lên mức 85-90 triệu/m². Chung cư Mipec Cầu Giấy, giá cũng tăng từ 75-80 triệu/m² lên mức phổ biến là 90-100 triệu/m². Căn hộ Indochina Plaza Hanoi, giá cũng tăng từ 80-85 triệu/m² lên mức 97-115 triệu/m².

Tương tự, tại TP. HCM, căn hộ Masteri Thảo Điền nằm sát tuyến metro có khoảng giá rao bán chỉ từ 34-40 triệu/m² thì mức giá chào thị trường giữa chu kỳ này đã thiết lập mức 70-78 triệu/m². Hay Masteri An Phú gần ga Metro An Phú, giá bán cũng tăng từ mức 68-70 triệu/m² lên mức 97-120 triệu/m². Đặt cạnh khoảng 2 năm trước, Gateway Thảo Điền cũng thiết lập mức giá mới, từ 80-83 triệu/m² lên mức 120-125 triệu đồng. Dịp những tháng đầu năm 2024, The Nassim có mức giá rao bán trung bình 90-98 triệu/m² thì giá giao dịch giữa chu kỳ này là 115-120 triệu/m², Thảo Điền Pearl cũng tăng từ mức trung bình chung là 68-70 triệu/m² lên 85-88 triệu đồng.

Mặc dù lúc này hình thái của mô hình TOD tại Việt Nam là nhóm dự án đơn lẻ, song về lâu dài, mô hình hiện đại hóa không gian đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm sẽ nở rộ tại Việt Nam. Tại Hà Nội, việc chỉnh trang và mở rộng đô thị theo định hướng giao thông công cộng (mô hình TOD) được xác lập cụ thể ở khoản 1 Điều 31 Luật Thủ đô 2024. Theo Quy hoạch Thủ đô, Quy hoạch chung điều chỉnh đã được Bộ chính trị và Quốc Hội cho ý kiến, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt thì dọc theo mạng lưới đường sắt đô thị với 14 tuyến, gần 600km của Hà Nội sẽ có 91 điểm, khu vực đô thị theo mô hình TOD. Đáng chú ý hơn cả, khoản 1 Điều 31 Luật Thủ đô 2024 cũng đã cụ thể hóa các định hướng triển khai mô hình TOD kèm theo hàng loạt biện pháp chính sách cần thiết.

Tại TP. HCM, UBND TPHCM cũng có quyết định về việc ban hành Kế hoạch thực hiện phát triển 11 đô thị nén theo mô hình TOD dọc tuyến Metro số 1, Metro số 2 và tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98/2023/QH15. TPHCM cũng xác định 2 giai đoạn triển khai TOD. Trong đó, giai đoạn 2024 – 2025 sẽ thí điểm 9 vị trí xung quanh tuyến Metro số 1, số 2 và đường Vành đai 3. Giai đoạn 2026 – 2028 được dự báo sẽ tiếp đà triển khai các khu vực TOD bổ sung, đặc biệt tại hai vị trí là khu 290,2ha tại xã Tân Hiệp (Hóc Môn) dọc Vành đai 3 và khu vực xung quanh ga Tân Kiên, huyện Bình Chánh (314ha) thuộc Metro số 3 nối dài và tuyến đường sắt TPHCM – Cần Thơ. Theo kế hoạch, trong quý 2 và 3 năm 2025 sẽ xác định ranh giới, quy hoạch và tính pháp lý của đất đai. Sau đó, quy hoạch sẽ được điều chỉnh trong quý 2 – 4/2025, thủ tục lựa chọn khách hàng đầu tư hoàn tất vào đầu năm 2026.

Tóm lại, với các định hướng trên, bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai gần sẽ chứng kiến sự nở rộ của mô hình TOD. Những đại đô thị và khu dân cư lấy giao thông công cộng làm trung tâm sẽ góp phần quan trọng thay đổi cấu trúc đô thị, thúc đẩy các đô thị phát triển theo hướng xanh và bền vững.