Thị trường bất động sản phía Nam: lượng tiêu thụ đất nền gần trở về 0

Đất nền, nhà liền thổ giảm cả cung và cầu

Chia sẻ thông tin trong thời gian vừa qua với báo chí, DKRA Việt Nam thông tin rằng, do ảnh hưởng trực tiếp từ lệnh giãn cách xã hội theo Chị thị 16 của Chính phủ và tình hình gia tăng các ca mắc Covid-19, TP. HCM và các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Cần Thơ… đều không ghi nhận bất kỳ một giỏ hàng phân khu đất nền nào chào bán trong tháng 7 mới đây.

Đi sâu vào chi tiết, nếu trong tháng 6, khi tình hình dịch bệnh vẫn trên chiều gia tăng nhưng chưa áp dụng giãn cách trên diện rộng, thị trường TP.

HCM và các tỉnh lân cận vẫn có khoảng 464 các lô đất nền chào bán thì qua tháng 7, không có dự án mới nào đưa vào giao dịch. Nguồn cung đóng băng khiến lượng tiêu thụ chung của toàn thị trường giảm mạnh gần như trở về số 0.

Không có nguồn cung mới, lượng tiêu thụ đất nền tại Tp. HCM và các tinh lân cận giảm xuống bằng không. Ảnh minh họa

Theo DKRA Việt Nam, tình trạng trầm lắng của hoạt động giao dịch đất nền đã diễn ra từ đầu quý 2 năm 2021. Sau cơn sốt đất đầu năm, sức tiêu thụ đất nền tại đa số các tỉnh thành có dấu hiệu sụt giảm sâu. Trong tháng 5 năm 2021, thị trường có hơn 1.000 các lô đất nền chào bán nhưng lượng tiêu thụ chưa đến 45%. Qua tháng 6, nguồn cung đất nền giảm xuống chưa đến 500 nền còn sức mua vẫn không vượt quá 25% tổng nguồn cung.

BĐS nghỉ dưỡng là phân khúc duy nhất ghi nhận lượng sản phẩm chào bán tăng vọt trong tháng mới đây. Có gần 200 sản phẩm được chào bán trong tháng 7, tăng 2,5 lần khi đối chiếu với tháng 6 trước đó. Thế nhưng lượng tiêu thụ biệt thự nghỉ dưỡng lại đạt chưa đến 12% còn nhà phố thì chỉ khoảng 3% nguồn cung hiện hữu.

Theo tìm hiểu từ, tình trạng khó khăn cũng diễn ra tại thị trường thứ cấp, thanh khoản đất nền lao dốc mạnh đặt cạnh giai đoạn trước khi dịch bùng phát. Nguồn cung đất nền rao bán thứ cấp giảm gần 40% trong khi lượng giao dịch đạt được cũng giảm hơn 90%.

Đa số các giao dịch trong thời điểm này là loại hình đất nền thổ cư sổ đỏ và đất thổ cư trong khu dân cư hiện hữu. Chỉ có vài khách hàng mong muốn tìm kiếm mua định cư trong khi khách mua đầu tư gần như rút khỏi thị trường.

Thực trạng tương tự cũng diễn ra với phân khúc nhà phố, biệt thự. Tính riêng trong tháng 7 năm 2021, toàn thị trường phía Nam có khoảng 4 dự án mở bán, trong đó chỉ có duy nhất một dự án mới với tổng nguồn cung vào khoảng 460 căn. Thế nhưng mức độ hấp thụ giỏ hàng cũng chỉ đạt 47%. Hơn 92% nguồn cung chào bán trong tháng rồi đến từ Đồng Nai, còn TP.

HCM, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu không có bất kỳ dự án nhà liền thổ nào triển khai mở bán. Trên thị trường thứ cấp, nguồn hàng cần chào bán một lượng lớn nhưng do nhu cầu mua vào không cao nên chốt giao dịch thực tế thấp. Cán cân đang nghiêng về người mua trong các hoạt động đàm phán làm xuất hiện nhiều thương vụ ép giá.

Thị trường xuất hiện nhiều sản phẩm cắt lỗ

Vào cuối tháng 7, thị trường xuất hiện nhiều thông tin rao bán cắt lỗ, giảm giá đất nền. Một lượng lớn khách hàng đầu tư có sử dụng công cụ đòn bẩy vốn vay, chịu áp lực về lãi vay đang phải chấp nhận cắt lỗ, giảm giá bán hoặc giảm một phần lợi nhuận để thu hồi dòng vốn. Tại những khu vực từng được nhìn nhận là “vựa đất nền” như Bình Chánh, Cần Giờ (TP. HCM), Đồng Nai, Long An, Bình Dương… không khó để tìm kiếm các thông tin bán cắt lỗ, bán huề vốn thậm chí san nhượng lại với giá thấp hơn giá thị trường vì sức ép tài chính mùa dịch.

Nguồn cung nhà đất được dự báo sẽ khôi phục trở lại chịu sự chi phối của tình hình kiểm soát dịch bệnh của Chính phủ. Ảnh minh họa

Theo lãnh đạo một công ty BĐS tại Đồng Nai, thị trường đi xuống xuống, thanh khoản giảm, đang khiến không ít khách hàng đầu tư đất nền chấp nhận bán cắt lỗ dưới gánh nặng về vốn và chi phí. Nhiều đơn hàng rao bán mà chủ đất chấp nhận chiết khấu giá mạnh từ 15-20% giá bán đặt cạnh dịp những tháng đầu năm để mong thu hồi vốn nhanh. Song thực tế đa số đều khó ra hàng ở thời điểm hiện tại vì khách mua không nhiều.

Chia sẻ về câu chuyện này, vị này chia sẻ: “Thời điểm cuối tháng 7, đầu tháng 8, sàn đang nhận được nhiều lời đề nghị nhờ xả hàng giúp từ các khách hàng cũ. Trong đó, có không ít khách hàng đầu tư chấp nhận hạ mức lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng, bán hoà vốn, thậm chí bán lỗ vì khó lòng có thể tiếp tục gắng gượng khi mà dòng tiền khó lòng có thể xoay vòng như trước đây”.

Dữ liệu nghiên cứu thị trường từ Tinbds.com cũng phản ánh rõ, trong tháng 7 năm 2021 mới đây, lượt tìm mua nhà đất tại TP. HCM và các tỉnh thành phía Nam có dấu hiệu lao dốc mạnh. Đi sâu vào chi tiết, nhu cầu tìm kiếm nhà đất tại TP.

HCM giảm 33%, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và Đồng Nai giảm đến 35% khi đối chiếu với thời điểm tháng 6 năm 2021. Đất nền là phân khúc có lượng sản phẩm chào bán và lượt tìm mua sụt giảm sâu nhất, trong khi sản phẩm rao bán giảm 26% thì sức cầu tìm kiếm giao dịch đất nền cũng giảm 21% trong tháng mới đây.

Xu hướng cắt lỗ đất nền được dự báo sẽ còn tiếp diễn trên thị trường bất động sản, nhất là giữa bối cảnh kịch bản kiểm soát dịch vẫn chưa có dấu hiệu khả quan. Song trên thực tế, chuyên gia nhận định rằng sự phục hồi của thị trường phụ thuộc vào tình trạng khống chế dịch bệnh ở TP. HCM và các tỉnh thành khác.

Giữa bối cảnh vaccine ngày càng đến gần với người dân hơn, tình hình dịch bệnh hoàn toàn có thể được kiểm soát trong đầu quý 4 trong kỳ tới và thị trường có thể đi vào ổn định ở giai đoạn nước rút cuối năm. Với những người đầu tư đất nền bằng tiền có sẵn sẽ không chịu áp lực về dài hạn thì sẽ có khả năng duy trì, chưa vội vàng nghĩ tới chuyện cắt lỗ. Trái lại giới đầu tư sử dụng công cụ đòn bẩy vốn vay quá lớn thì cũng hoàn toàn có thể xem xét đưa ra những mức giá phù hợp cho dễ thanh khoản.