Mất tiền mua bực vì đất chờ tách thửa

Năm, anh Thành đặt cọc triệu mua lô đất hơn m trị giá triệu nằm trong hẻm xe hơi ở quận Thủ Đức. Khi đó, chủ lô đất này chưa thực hiện quy trình thủ tục tách thửa mà chỉ có sổ chung của cả khu đất m. Chủ đất hứa sẽ tách đất thành lô và hẹn khi bàn giao sổ hồng riêng sẽ tất toán, nếu không giao nền sẽ đền tiền đặt cọc gấp đôi. Họ còn được trông đợi sẽ hỗ trợ anh Thành thực hiện quy trình thủ tục cấp phép xây dựng, làm hệ thống điện nước hoàn chỉnh cho lô đất của anh.

Theo thỏa thuận và nội dung trên hợp đồng đặt cọc thì tháng /, anh Thành sẽ được nhận sổ hồng riêng. Nhưng đến lịch hẹn thì chủ đất nói vẫn đang thực hiện quy trình thủ tục nên phải chờ thêm. Đợi thêm tháng, chủ lô đất thông báo hồ sơ tách thửa vẫn vướng mắc nên khó lòng có thể giao nền và đề nghị bồi thường lãi suất ngân hàng của triệu tiền đặt cọc.

Anh Thành bức xúc, giá đất thì ngày càng tăng, anh Song hành cùng việc không được nhận đất xây nhà là khả năng bị thiệt tiền bồi thường cọc. Nếu không được tách thửa, cơ quan quản lý sẽ chưa thể xác định vị trí thửa đất, xác định nghĩa vụ tài chính nên khó lòng có thể hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất cho anh Thành. Rắc rối vì thế sẽ càng nhiều hơn.

Mua đất chờ tách thửa sẽ ẩn chứa nhiều rủi ro. Ảnh minh họa

Nhiều người nói vì chủ đất thấy giá nhà lên cao nên cố tình kéo dài thời gian không muốn giao cho anh Thành mà để đợi bán với giá cao hơn. Vì không muốn tốn thêm thời gian, tiền bạc nên anh Thành chấp nhận nhận mức bồi thường chỉ %, trong khi cam kết là anh sẽ được bồi thường gấp đôi.

Tương tự, cẩn thận hơn, anh Hưng chọn mua đất ở Bình Dương của một công ty uy tín nhưng cuối cùng cũng phải chấp nhận bán hòa vốn sau năm tháng công ty này không bàn giao nền cho anh.

Đất nền chưa tách thửa đã được rao bán không phải là hiếm ngoài thị trường, thậm chí khá phổ biến tại các quận, khu vực vùng ven ngoại thành TP. HCM.

Ưu điểm của sản phẩm này là giá rẻ nhưng người mua phải chấp nhận may rủi vì sẽ có khả năng không được giao nền do gặp vướng mắc về pháp lý và sự chặt chẽ trong các thỏa thuận của hợp đồng. Theo ghi nhận chi tiết, có rủi ro mà người mua đất chưa được tách thửa sẽ có khả năng gặp phải:

Thứ nhất là rủi ro không được tách sổ, không được bàn giao nền như trường hợp của anh Thành. Nếu chưa thể tách sổ, người mua sẽ bị chôn vốn dài hạn, khó lòng có thể xây nhà.

Thứ hai là đất chưa tách thửa và bên bán sẽ có khả năng bán cho nhiều người thông qua hợp đồng viết tay, không công chứng. Giao dịch này không được pháp luật công nhận nên rủi ro sẽ ở phía người mua. Mảnh đất được chủ đất bán cho nhiều người nên mọi quyết định liên quan đến mảnh đất phải được sự đồng thuận của tất cả đối tượng. Nếu một người muốn chuyển nhượng lại mảnh đất nhưng một đồng sở hữu khác không chấp thuận thì giao dịch khó lòng có thể thực hiện. Trong trường hợp nhiều người cùng góp tiền để mua lại mảnh đất, nếu không có thỏa thuận rõ ràng, tranh chấp rất dễ phát sinh.

Thứ ba là người mua sẽ có khả năng bị bên bán “bùng” hoặc bên bán sẽ cố tình kéo dài thời gian khiến người mua mất kiên nhẫn để bán cho người khác. Trong trường hợp người mua đã đặt cọc và có thỏa thuận về mức đền bù nhưng giá đất đang tăng nhanh như trong các đợt sốt đất, bên bán hoàn toàn có thể “lật bài”, chấp nhận đền bù đặt cọc để bán cho người khác với giá cao hơn.

Thứ tư là rủi ro về quy hoạch. Người mua lại nhận được mảnh đất có loại hình sử dụng đất khác, với một mảnh đất lớn được quảng cáo là đất ở nhưng sau khi tách sổ. Bởi mảnh đất lớn chỉ có một phần là đất ở, còn lại là đất sử dụng vào mục đích khác, thậm chí đã có quy hoạch.

Giai đoạn vừa qua, các địa phương đã ban hành quy định về việc phân lô bán nền như diện tích tối thiểu được tách thửa nhưng không ít doanh nghiệp hoạt động thương mại nhà đất đã lợi dụng, lách luật như nhờ cá nhân đứng tên một khu đất lớn, rồi xin tách thửa để chia lô, bán nền mà không nhất thiết phải đầu tư hệ thống cơ sở kỹ thuật.

Bối cảnh lúc này, quy định về việc phân lô, tách thửa tại các địa phương đã được siết chặt hơn do trước đó tình trạng phân lô bán nền trái phép diễn ra tràn lan. Dự thảo cũ hồi tháng / của Bộ Tài nguyên và Môi trường thậm chí đã mở rộng phạm vi các khu vực không được tiến hành triển khai dự án phân lô, bán nền khiến Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP. HCM, Cần Thơ và nhiều nơi khác không thực hiện được dự án phân lô, bán nền. Dẫu vậy, nhiều ý kiến nhận định rằng đề xuất này không phù hợp nên đã được bãi bỏ và điều chỉnh.

Các nhà phân tích bất động sản luôn cảnh báo để đảm bảo an toàn, người mua khi giao dịch vẫn cần tìm hiểu và nghiên cứu kỹ về tình trạng pháp lý của sản phẩm mình dự định mua, thỏa thuận chặt chẽ các điều khoản trong hợp đồng.

Khánh Trang

> > Diện tích tối thiếu khi tách thửa đất là bao nhiêu?
> > Đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không?