Đầu tư thị trường tỉnh lẻ (kì 1): nhiều nhà đầu tư “mua đỉnh bán đáy”

Dữ liệu khảo sát trên Tinbds.com chỉ ra rằng, hai năm 2020 và 2021 là giai đoạn thị trường bất động sản đều đặn bị khuấy đảo bởi các đợt sóng đất. Trong đó, riêng giai đoạn mở đầu năm mới 2021 là thời kì đỉnh của sốt đất trên cả nước.

Dữ liệu báo cáo thị trường bất động sản quý 1 năm 2021 của Tinbds.com đã phản ánh thực tế này khi quý 1 năm 2021, sự chú ý của thị trường tới bất động sản tăng trưởng cao nhất trong nhiều năm, đạt 37% đặt cạnh cùng kì năm 2020. Khi mà dịch bệnh, việc đổ tiền vào sản xuất và dịch vụ gặp nhiều khó khăn khiến bất động sản càng trở thành kênh đầu tư chiếm ưu thế, được không ít người dân lựa chọn.

Bên cạnh các thị trường truyền thống, luôn thu hút dòng tiền đầu tư và luôn nóng sốt như Hà Nội, TP. HCM… thì trong 2 năm ngoái, các thị trường tỉnh cũng liên tục nổi sóng theo đà nóng sốt trên toàn thị trường. Sốt đất thực sự “tràn” từ thành thị tới nông thôn, từ đồng bằng tới miền núi…

Trần Thị Thu Hà, sinh năm 1997, đã bỏ công việc của một nhân viên ngân hàng, tham gia vào lực lượng chuyên viên tư vấn nhà đất trong chính thời kì bất động sản nóng sốt. Tháng 12/2020, Hà đầu quân cho một sàn giao dịch quy mô nhỏ chuyên môi giới phân khúc đất nền khu vực ven đô Hà Nội.

Việc kiếm tiền khi thị trường sốt dễ đến mức chỉ trong tháng đầu tiên thử việc, dù là tân binh, Hà đã bán được lô đất nền đầu tiên. Riêng giai đoạn sốt sau Tết 2021, chỉ riêng trong tháng 3 và tháng 4 năm 2021, Hà bán được 14 lô đất nền ven đô.

Lợi thế biên độ giá trên thị trường thấp khiến đất nền tỉnh thu hút đầu tư

Có tiền, Hà tính đến chuyện đầu tư đất. Nhưng chính tại thị trường Hà bán là đất nền Hoài Đức, những lô đẹp, có triển vọng tăng trưởng về giá mạnh đều có giá bán từ 70-80 triệu/m² trở lên ở thời điểm đó. Không có đủ tiền, Hà về quê ở Nam Định săn đất và ngỡ ngàng khi giá đất ở quê không thua kém thị trường vùng ven Hà Nội. Tháng 4/2021, những lô đất mặt tiền đường lớn kinh doanh sầm uất ở thị trấn có giá công bố dự kiến từ 40 triệu/m² trở lên. Không đủ tiền, Hà rủ bạn mua đất trong đường nhánh từ đường lớn đi vào với giá 29 triệu/m². Mức giá này là đắt ngang ngửa những lô đất có cùng đặc điểm tại các địa bàn ven Hà Nội như Hoài Đức, Quốc Oai, Thạch Thất…

Sau 1 năm nóng sốt, từ đầu năm 2022 đến nay, các lô đất có vị trí tương đương lô đất Hà mua ở quê được giao dịch ở vùng giá 20-22 triệu/m², và giá này bao gồm cả nhà trên đất. Hà tìm hiểu và nhận ra, Mặc dù làm môi giới, song va chạm với nghề chưa đủ lâu và sâu nên dịp những tháng đầu năm 2021 đã mắc sai lầm khi mua đất ở thời kì đỉnh giá, trong khi thực tế khi chưa sốt đất, bất động sản địa bàn nói trên có giá cũng chỉ khoảng 20 triệu/m².

Khi thị trường trầm lắng, giá giao dịch đang phần nào phản ánh đúng giá trị thực của đất. Vì lẽ đó, Hà khó lòng có thể rao bán lô đất bằng với giá mình mua 1 năm trước, để có giao dịch, đồng nghĩa Hà sẽ phải cắt lỗ sâu khi đối chiếu với giá mua vào.

Cũng trong cơn sốt đất lan tới các tỉnh thành, anh Nguyễn Tuấn Anh, 32 tuổi, nhân viên một công ty bảo hiểm tại Hà Nội cũng về Vũ Thư (Thái Bình) mua đất. Sở dĩ anh chọn đầu tư đất nền Vũ Thư vì chuyên viên tư vấn nhà đất anh quen là người ở vùng này. “Lúc đó, đất khắp nơi tăng giá. Bạn bè tôi có tiền tích lũy đều đổ vào đất, không đủ tiền thì vay thêm ngân hàng để mua. Do không có đủ tiền để mua đất Hà Nội nên môi giới tôi quen sau khi không tìm được sản phẩm vừa tài chính của tôi ở Hà Nội thì giới thiệu mảnh đất ở quê cậu ấy”.

Không ít khách hàng đầu tư thị trường tỉnh "mua đỉnh" nhưng muốn thoát hàng phải "bán đáy"

Về Thái Bình, anh Tuấn Anh chọn mua một lô đất được giới thiệu ở quốc lộ 10 thuộc huyện Vũ Thư, giá của tháng 5 năm 2021, sau khi mặc cả là 45 triệu/m². Anh Tuấn Anh rất hào hứng và tin tưởng lô đất này nhiều khả năng vẫn tiếp tục bứt phá mạnh trong chặng đường tới. “Đất mặt tiền quốc lộ ở Hà Nội đều cả trăm triệu mỗi m2 nên khi xuống tiền tôi nhận định rằng lô đất của mình sẽ còn tăng giá rất mạnh”, anh Tuấn Anh kể. Dẫu vậy mức giá 45 triệu/m² là mức giá của thời kì sốt đất, trước cơn sốt và sau khi cơn sốt đi qua, giá đất trên địa bàn khu vực có mức giá cao nhất ngoài 30 triệu/m². Nửa năm nay, anh Tuấn Anh cố rao bán mảnh đất trên bằng tại vùng giá mua vào nhưng không có người hỏi mua. Anh xót xa nếu phải cắt lỗ sâu để thoát được hàng tại đây.

Câu chuyện mua phải đất giá cao tại các thị trường tỉnh trong cơn sốt đất cũng là thực trạng chung tại các thị trường tỉnh có thị trường bất động sản phát triển mạnh những năm vừa qua như Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Bắc Giang… Khi sốt đất tại các thị trường tỉnh đi qua, không ít khách hàng đầu tư đang mắc kẹt hàng tại chính các thị trường này.

Người bỏ vốn đầu tư kiêm môi giới Nguyễn Văn Bình (Hà Đông, Hà Nội) cho biết: “Cơn sốt đất thời gian trước đã đánh vào lòng tham của nhiều người, khiến nhiều người dù không có hiểu biết, không có kiến thức về bất động sản cũng lao vào đầu tư, mua đất với niềm tin cứ mua là sẽ có lời. Các thị trường tỉnh trở thành điểm đến của nhiều nhà đầu tư vì đất ở những đô thị trung tâm sầm uất giá đã quá cao, các yếu tố quy hoạch, hạ tầng đã ổn đỉnh, trong khi các thị trường tỉnh mặt bằng giá thấp hơn, các yếu tố thúc đẩy tăng trưởng đang trong quá trình triển khai chưa hoàn thiện.

Không ít khách hàng đầu tư chọn đầu tư thị trường tỉnh nhưng không có hiểu biết về thị trường, khu vực đó, lại đầu tư theo đám đông khi thị trường sốt nên mua phải đất có mức giá “đu đỉnh” hoặc mua phải đất dính quy hoạch, pháp lý không rõ ràng. Khi cơn sốt đi qua, giá đất lao dốc, họ nhất thiết phải bán đáy khi muốn thoát được hàng”.