Giá bán đất nền Lâm Đồng đang tiếp tục giảm sâu

“Đu trend” đầu tư đất vùng cao không vì mực tiêu phát triển Farmstay, Homestay hay mô hình sống sinh thái mà chỉ đơn giản là sang tay kiếm lời. Năm 2020 chị Minh (quận 2, TP. HCM) cùng theo bạn bè mua đất nông nghiệp 1.000 ha tại Bảo Lộc để đầu tư. Vì bước vào thị trường giai đoạn đỉnh giá, số tiền mà chị Minh bỏ ra là gần 2,2 tỷ đồng, tương đương gần 2 triệu/m² đất. Chị rao bán khu đất giá 1,7 tỷ đồng do lãi ngân hàng lên cao, vợ chồng chị không gồng nổi nên cắt lỗ.

Chị Minh cho hay, lô đất của chị có hơn 300m² hoàn toàn có thể lên thổ cư, nằm gần khu vực phát triển dân cư và quanh đó cũng có nhiều homestay nghỉ dưỡng đang được khởi công xây dựng. Giá đất nền Lâm Đồng còn dư địa bứt phá trong tương lai dài hạn hàng loạt nhưng do chị đang phải chịu gánh nặng về vốn và chi phí khi trước đó có vay vốn ngân hàng đầu tư nhiều nơi, giờ cần thoát bớt đất để cắt gánh nặng tài chính. Chị chấp nhận bán không có lời để kiếm người sang tay nhanh nhựng bị người bỏ vốn đầu tư ép gần nữa giá. Chia sẻ về câu chuyện này, chị Minh bộc bạch: “Giai đoạn này cần tiền nên chấp nhận cắt lỗ, chứ đất ở đây rất tiềm năng, nhất là về phát triển du lịch sinh thái. Thế nhưng giờ cần ra gấp thì bị khách mua ép phải giảm đến gần cả tỷ đồng, bán giá này thì mình lỗ nặng”.

Cũng có lòng tin vào tiềm năng dài hạn của thị trường BĐS nghỉ dưỡng sinh thái Lâm Đồng mà anh Trí Quang (TP. Thuận An, Bình Dương) mua lô đất vườn tốt 3. 800m², triền nhẹ, vuông vức. Giờ anh đang phải cắn răng bán lại với giá 3,2 tỷ đồng (tương đương gần 850 nghìn/m2). Anh không cho biết giá mua vào giai đoạn đầu là bao nhiêu nhưng chia sẻ giai đoạn 2020, từng có khách hàng hỏi mua lại với giá gần 4,5 tỷ đồng, rồi ngay trong giai đoạn 2021, giá đất nền Lâm Đồng của anh cũng không hề giảm dù dịch bệnh ảnh hưởng. Gần đây do đến thời điểm đáo hạn vay với ngân hàng, lãi suất lại nhích lên mức cao khiến anh phải trả mỗi tháng hơn 40 triệu đồng. Gánh không nổi, anh tính thoát hàng từ cuối năm vừa qua mà mãi không ra được. Đành chấp nhận chiết khấu giá sâu đặt cạnh mức giá năm 2021.

Không bi đát như anh Quang, chị Quế, một người bỏ vốn đầu tư có “của ăn của để” đang sở hữu một khu đất nông nghiệp rộng hơn 3. 500ha tại Bảo Lộc đã đầu tư số vốn không nhỏ phát triển một Farmstay quy mô tại đây vừa để gia đình nghỉ dưỡng, vừa khai thác kinh doanh thời vụ tránh lãng phí. Vì dùng tài chính nhàn rỗi để mua, mục tiêu là đầu tư lâu dài và để dành nên chị Quế không bị áp lực lời lãi. Thế nhưng chị cho biết cũng khá nản do thời gian về đây sinh sống không nhiều, có khi vài tháng mới đi được 2 -3 ngày nhưng phải bỏ ra chi phí để thuê người trông coi nhà, chăm sóc nhà vườn, tài sản và cũng không khai thác được du lịch như dự kiến. “Trong chặng đường tới, tôi vẫn giữ quan điểm giá trị BĐS Lâm Đồng sẽ chỉ tăng không giảm, nhưng lúc này tôi cảm thấy mình không đáp ứng sát sao mô hình này nữa nên tính sang nhượng lại”. Được biết do giai đoạn này thị trường nguội lạnh, sức mua yếu lên chị Quế chỉ kỳ vọng bán được đúng với giá trị bỏ ra, nếu tính cả chi phí phát triển và duy trì giai đoạn vừa qua thì thực chất chị lỗ cả tỷ đồng.

Tình trạng rao bán giảm giá, cắt lỗ đất nông nghiệp, đất vườn tại Lâm Đồng đang diễn ra rầm rộ trong thời gian gần đây và đang nghiêng về xu hướng tăng trong giai đoạn đầu năm 2023. Đông đảo chuyên viên tư vấn tại đây chia sẻ, khá nhiều người bỏ vốn đầu tư vì cần thoát hàng mà sụt giảm sâu giá đất nền Lâm Đồng từ 20-30% lên mức 40 -50% tùy vào loại hình và khu vực. Nhiều lô đất nông nghiệp thuộc nhóm khu vực hoang sơ từng hết giá 1,2 – 1,5 tỷ đồng /sào đều hạ xuống tầm 850 -900 triệu đồng/ sào và lúc này tiếp tục hạ xuống mức 700 -650 triệu đồng/sào. Một số lô đất mặt tiền đường đẹp tại thành phố Bảo Lộc từng có giá 13 -15 tỷ đồng nay đều chấp nhận thương lượng, giảm gần 4-5 tỷ đồng để thoát hàng. Ngoài đất nông nghiệp, đất nền ở khu dân cư cũng đang được rao bán ồ ạt. Chị Trang, một môi giới tại đây cho biết đang giúp khách rao hạ giá lô đất 650m² có sẵn 200m thổ cư, trên đường Lý Thái Tổ, TP Bảo Lộc từ 2 tỷ đồng xuống còn 1,6 tỷ đồng mà mãi không bán được. Chị cũng rao bán thoát hàng một lô đất thổ cư trên khu vực xã Đamb’ri diện tích 230m² giá 1,8 tỷ đồng, giảm 350 triệu đồng khi đối chiếu với giá đã mua nhưng 4 tháng rồi không có khách.

Từng xuất hiện nhiều cơn sốt đất khiến giá đất nền Lâm Đồng tăng. Đông người bỏ vốn đầu tư từ các nơi khác đổ mua đất vườn, đất rừng đầu tư homestay, farmstay thì nay cũng có đông người rao bán đất cắt lỗ. Theo chuyên gia, những khó khăn của thị trường BĐS sẽ khó lòng có thể giải quyết trong ngắn hạn. Việc lãi suất vay ngân hàng lên tới 12-15%/năm, gây nên những áp lực rất lớn khiến nhiều khách hàng không còn cách nào khác là giá phải giảm về mức chấp nhận được mới mong thoát hàng. Xét riêng các loại hình đất nông nghiệp, đất vườn, khi nhu cầu đầu cơ, đầu tư qua đi, sức hút sẽ sụt giảm sâu và việc thoát hàng cũng khó khăn hơn các BĐS sẽ có khả năng khai thác dòng tiền. Cho nên việc giảm giá sâu là điều khó tránh.

Nhận định về sự biến động của thị trường trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM đánh giá rằng, thị trường BĐS tại các địa phương từng xuất hiện bong bóng cục bộ, giá đất tăng theo nhóm dự án hạ tầng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng. Khi nguồn vốn chảy vào BĐS bị co hẹp, nhiều đơn vị doanh nghiệp và khách hàng đầu tư sẽ phải tập trung vào dự án có khả thi, không còn đầu tư dàn trải thì những thị trường này chắc chắn sẽ hạ nhiệt và nhà đầu tư đổ tiền vào các BĐS khó khai thác dịch vụ sinh lời như đất nền, đất vườn chịu ảnh hưởng nhiều nhất.

Theo thống kê từ Sở Tư pháp tỉnh Lâm Đồng cho hay, giai đoạn năm 2022, số lượng mua bán địa ốc tại Lâm Đồng tăng vọt và đạt đỉnh trong quý II/2022. Theo ghi nhận chi tiết, trong quý I năm 2022, trên toàn tỉnh Lâm Đồng ghi nhận có 12.467 thanh khoản dòng đất nền, quý 2 năm 2022 lượng giao dịch bứt phá mạnh lên 19.669 giao dịch. Song trên thực tế, đến 2 quý tháng cuối năm 2022, thị trường BĐS mất thanh khoản trên diện rộng đã làm cho số cho số lượng mua bán địa ốc tại Lâm Đồng sụt giảm sâu còn 6.633 giao dịch. Riêng thời điểm 3 tháng đầu năm 2023, toàn tỉnh chỉ ghi nhận 3.246 thanh khoản dòng đất nền, tập trung chủ yếu tại huyện Bảo Lâm với 1.127 giao dịch, huyện Đức Trọng với 506 giao dịch, thành phố Bảo Lộc với 476 giao dịch, huyện Lâm Hà với 442 giao dịch.

Sẽ có khả năng thấy ở ở thời điểm hiện nay, tầm nhìn phát triển về cơ sở hạ tầng, chỉnh trang và mở rộng đô thị của Bảo Lộc, Bảo Lâm đang được đẩy mạnh, thị trường BĐS Lâm Đồng được dự đoán có bước nhảy vọt về giá trị nhờ sự thúc đẩy từ hạ tầng cao tốc Dầu Giây – Liên Khương. Song thực tế sức hút chỉ rơi vào các BĐS khai thác được giá trị và tăng trưởng ổn định và bền vững xét về lâu dài. Với những sản phẩm đầu tư theo phong trào, sẽ khó có dấu hiệu khả quan về thanh khoản giữa chu kỳ này.