Giá BĐS gần các khu công nghiệp tiếp tục phi mã

Bất động sản gần cụm công nghiệp tập trung – chỉ dành cho chuyên gia?

Tại các tỉnh thành phát triển mạnh công nghiệp ở miền Bắc như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Quảng Ninh… nhóm dự án nhà ở xã hội và đất nền giá rẻ ngày càng hiếm hoi. Dẫu vậy, trái ngược với sự khan hiếm của nhà giá rẻ, loại hình căn hộ và biệt thự, liền kề cao cấp hướng tới giới chuyên môn ngày càng hàng loạt. Đa số nhóm dự án bất động sản gần hệ thống khu công nghiệp được chào bán đều hướng tới nhóm khách hàng cao cấp này. Bởi thế, từ việc phát triển sản phẩm đến mức giá tung ra đều ở mức cao. Tại Bắc Ninh, nhóm dự án chung cư như Vinhomes Bắc Ninh, Green Pearl, Dabaco Park View… đều có mức giá công bố dự kiến từ 20-30 triệu/m². Nhóm dự án chung cư tại Bắc Giang như Diamond Hill, Apec Aqua Park, Saigontel Central Park… đều có giá công bố dự kiến từ 20 triệu/m². Tại Hưng Yên, tổ hợp căn hộ cao tầng cao cấp ra hàng trong năm 2021 đều thiết lập mức giá từ 30 triệu/m².

Chung cư thị trường tỉnh hướng tới các chuyên gia làm việc tại những cụm và khu công nghiệp có mức giá từ 20 triệu/m²

Không kém cạnh, mức giá danh mục sản phẩm đất nền tổ hợp khu đô thị ở gần những cụm và khu công nghiệp cũng thiết lập mức giá khá cao. Tại Bắc Giang, Mỹ Độ Vista có mức giá chào thị trường từ 30 triệu/m², Kosy Eden Bắc Giang có giá công bố dự kiến từ 20 triệu/m², Rùa Vàng City có khoảng giá 30 triệu/m².

Đất nền gần cụm công nghiệp tập trung ở Hải Dương cũng thiết lập mức giá từ 20 triệu/m² như dự án khu dân cư Cẩm Điền Lương Điền, tổ hợp khu đô thị Tân Phú Hưng, Ngọc Dương Riverside… Các dự án, quần thể đô thị ở Bắc Ninh Tóm lại, để sở hữu một căn hộ ở thị trường tỉnh, cần tổng chi phí 1-2 tỷ đồng, còn với hoạt động giao dịch đất nền chi phí bỏ ra là từ 1,5-3 tỷ đồng. Đây là một mức chi phí không hề thấp.

Đầu cơ ôm hàng cao cấp, công nhân khát hàng giá rẻ

Trên thực tế, các nhà phân tích, cán bộ làm việc tại các khu công nghiệp có thể chi cả chục triệu đồng mỗi tháng để thuê dòng căn hộ hạng sang thì đa số công nhân làm tại hệ thống khu công nghiệp chỉ có mức chi 1,5-2 triệu đồng/tháng trong các phòng trọ.

Mặc dù lực lượng chuyên gia làm việc tại những cụm và khu công nghiệp ngày càng hàng loạt, song vẫn chiếm tỉ lệ nhỏ khi đối chiếu với sự áp đảo của công nhân. Dẫu vậy trái ngược với thực tế trên, bất động sản cao cấp cho tầng lớp chuyên gia lại đang chiếm lĩnh thị trường so với bất động sản giá rẻ dành cho công nhân.

Công nhân tại những cụm và khu công nghiệp chỉ có năng lực tài chính chi trả phổ biến ở mức dưới 1 tỷ đồng với một bất động sản

Một dữ liệu khảo sát trên Tinbds.com chỉ ra rằng công nhân tại những cụm và khu công nghiệp chỉ có năng lực tài chính chi trả phổ biến ở mức dưới 1 tỷ đồng với một bất động sản. Đây là mức chi trả ở những công nhân có thâm niên làm việc khoảng chục năm tại một cụm công nghiệp tập trung.

Sự áp đảo và biên độ giá trên thị trường cao của những dòng sản phẩm bất động sản cao cấp đang hấp lực nhiều khách hàng đầu tư và đầu cơ xuống tiền. “Trên 90% chung cư cao cấp tại các thị trường tỉnh như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc… là giới đầu tư địa phương và người bỏ vốn đầu tư đến từ các tỉnh, thành lân cận, đáng chú ý nhất là Hà Nội ”, chị Phương Linh, một môi giới tại Bắc Ninh cho biết. Chung cư cao cấp tại các tỉnh đa số được mua rồi cho thuê. Đất nền được mua với mục đích chờ giá tăng thì bán lại.

Do sự nở rộ nguồn cung, sản phẩm cao cấp bão hòa nguồn cung. Chung cư cho thuê tại Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên… giá thuê đã giảm 20-30% khi đối chiếu với 5 năm trước.

Đất nền thuộc nhiều quần thể đô thị tại Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hải Dương... vẫn bỏ hoang, chưa có người chuyển về sinh sống. Cùng thời điểm này, công nhân tại hệ thống khu đô thị hụt hơi với giá đất tăng, chấp nhận cảnh thuê trọ từ năm này qua năm khác.

Chị Nguyễn Thị Quy, công nhân cụm công nghiệp tập trung Điềm Thụy (Thái Nguyên) cho biết đất gần cụm công nghiệp tập trung ở Thái Nguyên sở hữu vị trí đẹp đều đang ở mức giá 20 triệu/m². Trong khi, chỉ tầm 5 năm về trước, đất nền gần tổ hợp khu công nghiệp Thái Nguyên chỉ có mức giá 6-8 triệu/m².5 năm thuê trọ và làm việc tăng ca đều đặn để có tích lũy, chị Quy không chạy theo nổi mức tăng của bất động sản gần hệ thống khu công nghiệp.

Mặc dù nhiều quần thể đô thị có rất ít người chuyển về sống, song thị trường vẫn tăng giá bởi bởi sự góp mặt của giới đầu cơ. Thị trường chủ yếu là sự mua đi bán lại của dân đầu tư. Và công nhân - người đang phát sinh nhu cầu ở thực đều rất khó khăn trong việc tiếp cận bất động sản để an cư.