Thị trường căn hộ tỉnh lẻ khó giao dịch

Cung không nhiều, cầu chẳng bao nhiêu

Tuy nguồn cung không nhiều, sản phẩm chủ yếu là nhà trung cấp, bình dân và thường được ưu ái xây dựng thuộc nhóm khu vực đất ‘vàng’ (khu trung tâm hành chính thương mại) nhưng nhóm dự án loại hình căn hộ cao tầng ở tỉnh thường bị người mua thờ ơ, doanh nghiệp cũng từ thực tế đó mà không mặn mà đầu tư loại hình này.

Những năm qua, số dự án nhà ở chung cư được triển khai thi công ở các tỉnh vốn có mua bán địa ốc sôi động như Bình Dương, Vũng Tàu, Đà Nẵng chỉ đếm trên đầu ngón tay, thậm chí không ít dự án chỉ mãi nằm trên giấy. Ngay cả trong năm 2015 khi thị trường căn hộ được xem là tươi sáng nhất thì ánh sáng này cũng không được chia cho nhóm dự án ở tỉnh. Điểm qua sẽ thấy, trong năm nay thị trường chỉ có thêm vài dự án nhà ở chung cư mới khởi công ở Nam Định, Bình Dương, Vũng Tàu, Đà Nẵng, trong khi những tỉnh từng có chút tiếng tăm về bất động sản như Đồng Nai, Long An hay Cần Thơ không hề có dấu hiệu khởi động một công trình chung cư cao tầng nào dù là nhà ở chính sách xã hội.

Không có gì lạ khi doanh nghiệp không mặn mà phát triển căn hộ ở các tỉnh thành ngoài Tp. HCM và Hà Nội. Sức tiêu thụ của phân khúc này ở các tỉnh mấy năm qua tương đối chậm nếu không muốn nói là lay lắt. Nếu thị trường Hà Nội, Tp. HCM vốn đất chật người đông, sức thanh khoản cao nên không hiếm dự án mở bán là cháy hàng, thì ở tỉnh một dự án cháy hàng nếu có chỉ là trên giấy. Không ít dự án xây xong bán suốt 3-4 năm vẫn không hết được 50%. Dự án nào PR tốt, bán được cho nhiều khách hàng đầu tư thì doanh nghiệp nhẹ bụng nhưng căn hộ thì để trống, lại được tiếp tục rao bán tràn lan trên thị trường thứ cấp.

Thực tế minh chứng tại các tỉnh như Bình Dương, Vũng Tàu, Cần Thơ, Đà Nẵng… việc dự án khởi công rầm rộ rồi bỏ xó không phải hiếm. Một số CĐT có tài chính thì hoàn thiện được phần xây dựng nhưng cũng phải đối mặt với thực trạng khách mua thưa thớt. Hệ thống sàn phân phối ở tỉnh ít nhận ký gửi danh mục sản phẩm căn hộ vì dân bản địa ít chuộng căn hộ, khách mua chủ yếu là dân đầu tư ngoại tỉnh nhưng con số giao dịch cũng hạn chế. Nhóm dự án cho thuê thì lâu lâu cũng rải rác vài khách thuê còn đa số số căn bị bỏ trống, treo bảng cho thuê dài hạn. Trong thời gian vừa qua N. H. O khởi công xây dựng dự án First Home Premium Bình Dương tại vùng giá chỉ hơn 600 tr/căn nhưng không mấy được quan tâm.

Thời điểm hiện nay Mặc dù đã qua hơn 1 năm, song tiến độ dự án vẫn chưa đâu vào đâu khiến đông đảo giới đầu tư tại Tp. HCM lo ngại. Nhiều công trình dự án bình dân như Thuận Kiều Tower, Ehome 4, An Bình Tower (Bình Dương) có giá bán tầm 400 – 800 tr/căn, cao nhất cũng không vượt qua 1,5tỷ/căn đã xây dựng từ lâu nhưng đến giờ vẫn đang rao bán tràn lan. 190 dòng căn hộ hạng sang thuộc dự án The Canary Heights được chào bán rầm rộ từ năm 2010 nhưng đến nay vẫn chưa bán hết. Nhiều công trình dự án cao cấp khác như IJC Aroma, TDC Plaza, Gold Town có giá cao từ 15 - 20 triệu/m² dành cho giới thượng lưu, chuyên gia quốc tế nhận được nhiều kỳ vọng nhiều nhưng CĐT bán ra khá chật vật.

Thị trường bất động sản tại các tỉnh ngoài Hà Nội, Tp. HCM chỉ ghi nhận giao dịch ở hoạt động giao dịch đất nền, nhà lẻ và nhà phố. Ảnh: muadat24h

Thị trường Vũng Tàu thời gian qua được đánh giá là ‘ngôi sao mới’, Mặc dù khá sôi động, dẫu vậy cũng có chưa đến 10 tổ hợp căn hộ cao tầng. Nhiều công trình dự án nhà ở lớn như Vũng Tàu Center, Bình An Tower, Sơn Thịnh, Vũng Tàu Melody do chỉ có giao dịch lai rai nên doanh nghiệp không dám tham vọng đánh nhanh rút gọn trong 1-2 năm.

Đà Nẵng Mặc dù đang là thành phố có tốc độ đô thị mạnh, dẫu vậy giao dịch chung cư cũng không khá khẩm hơn. Một những dự án như Viễn Đông Meridian Towers, Danang Center, Golden Square, D – City… vẫn nằm bất động sau khi động thổ, khởi công đình đám cách đây ít năm trước. Hiện thành phố có tổng cộng hơn 15 dự án nhà ở chung cư nhưng sức tiêu thụ giỏ hàng chưa đến 15% trong năm 2015.

Vì đâu nên nỗi

Theo chia sẻ của một số doanh nghiệp phân phối ở Bình Dương, Vũng Tàu, sở dĩ bất động sản căn hộ ở tỉnh lẻ khó nóng sốt là do đất rộng người thưa, cùng bằng một khoảng tiền mua căn hộ, khách hàng dễ dàng tìm mua một tổ ấm riêng phố, nhà lẻ để cho thuê mặt bằng, hay mua dăm mẫu đất nền, đất thổ cư để dành xây nhà trọ, vừa an tâm đầu tư vừa tương thích tốt với sở thích tích lũy tài sản.

Ở tỉnh lẻ, cả người bỏ vốn đầu tư và người mua thực đều không mặn mà chọn căn hộ như dân ở những đô thị trung tâm sầm uất, nếu được chọn thì nhà phố, nhà lẻ ở trung tâm đương nhiên được săn đón nhiều hơn.

Anh Thành, GĐ một công ty môi giới tại Bình Dương nhận định: “Sở thích và thói quen của khách mua ở tỉnh thường vẫn là đất nền, đất thổ cư và nhà phố. Căn hộ Mặc dù được các gia đình trẻ ưa thích, dẫu vậy xu hướng đầu tư căn hộ không hấp dẫn và sinh lợi như ở những đô thị trung tâm sầm uất.

Bên cạnh yếu tố đó, ưu điểm của thị trường BĐS ở tỉnh là quỹ đất rộng lớn, tâm lý thích tích lũy, đầu tư lâu dài hơn là đầu cơ, đầu tư ngắn hạn khiến thị trường căn hộ không có sức hấp dẫn.

Không những vậy, lượng đất nền tại các tỉnh thành còn nhiều, cho phép người dân tự tin khai thác tốt. Thu nhập kinh tế trên địa bàn khu vực cũng chưa quá cao để khiến giá nhà ở bứt phá mạnh, thậm chí với Đà Nẵng, khu vực nội thị vẫn có các căn nhà có diện tích khiêm tốn giá rẻ dưới 600 triệu đồng/căn nên thực chất đầu tư căn hộ không tạo ra lợi nhuận như mong muốn và tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Tâm lý xã hội cũng là vấn đề thách thức đối với hàng loạt đơn vị doanh nghiệp khi muốn đầu tư triển khai đầu tư dự án ở tỉnh. Tích lũy đất luôn an toàn hơn, cộng thêm nhiều nghi ngại về chất lượng xây dựng và dịch vụ khiến dân tỉnh thích đầu tư vào nhà gắn với đất hơn”.

Cũng Qua phân tích của anh Thành, yếu tố giá bán cũng là một trở ngại khiến thị trường căn hộ tại các tỉnh khó sôi động. Hiện nay, bên cạnh nhóm dự án bình dân, biên độ giá trên thị trường bán căn hộ ở tỉnh cũng không hề rẻ, thậm chí có các dự án giá bán ngang ngửa các đầu tàu đô thị lớn. Đơn cử, dự án Vũng Tàu Center, Bình An Tower, Sơn Thịnh, Vũng Tàu Melody có mức giá chào thị trường sơ cấp khá cao, từ 16-20 triệu/m².

Xét ở khía cạnh khác, Mặc dù không thuộc trung tâm, song người mua dễ dàng sở hữu một nền đất thuộc KDC mới chỉ tầm 5 -7tr/m2, đất thổ cư từ 15 -20 tr/m2 và nhà lẻ thì có căn chỉ tầm 600 - 2,5 tỷ tùy diện tích và vị trí. Ở Đà Nẵng, vài dự án tiêu biểu như Azura Đà Nẵng, Harmony Tower, Lakeview Residence, Đà Nẵng Plaza cũng có giá sơ cấp từ 17 – 23tr/m2...

Thực tế không mấy hấp dẫn trên đã khiến hàng loạt đơn vị doanh nghiệp dù có ý định hay đã xí được quỹ đất đẹp để đầu tư phát triển căn hộ ở tỉnh cũng đành tạm gác lại, chuyển sang đất nền cho ổn định đầu ra và hạn chế chi phí phát sinh.

Phương Uyên
(Theo Tuổi trẻ Online)