Thị trường căn hộ cho thuê năm 2023: lợi nhuận tốt ở các tỉnh lẻ

Đầu tư sản phẩm chung cư cho thuê ở các thị trường tỉnh không phải là xu hướng đầu tư mới mẻ suốt các năm trở lại đây. Nhưng trong khi những thị trường tỉnh mang tính truyền thống đã bão hoà, không tạo ra lợi nhuận như mong muốn, một số khách hàng đầu tư đã tìm ra những thị trường mới đầy tiềm năng.

Đầu năm 2022, khi đến thăm một người bạn đang làm quản lý cấp cao tại một nhà máy thuộc cụm công nghiệp tập trung Đồng Văn ở Hà Nam, người bỏ vốn đầu tư Mai Thị Hoàng Liên, hiện sinh sống tại tổ hợp khu đô thị Ciputra (Hà Nội) đã rất bất ngờ khi căn hộ 2 phòng ngủ 2 nhà vệ sinh thuộc dự án Mường Thành (thành phố Phủ Lý, Hà Nam) được bạn mình thuê ở tại vùng giá 10 triệu đồng/tháng. Đáng nói, giá bán của căn hộ này trên thị trường chỉ là 1,3 tỷ đông/căn. Ở chiều ngược lại, căn hộ tại thành phố Bắc Ninh có giá 2,3 tỷ đồng của bà Liên chỉ cho thuê được 13 triệu đồng/tháng, căn hộ tại thành phố Bắc Giang có giá 1,6 tỷ đồng chỉ cho thuê được 9,5 triệu đồng/tháng. Căn hộ 3,4 tỷ đồng tại Hà Nội chỉ cho thuê được 16 triệu đồng/tháng.

Bà Liên chủ động khảo sát thị trường cho thuê căn hộ tại Hà Nam và nhận ra đó là thực tế, không phải hiện tượng cá biệt. Là người đầu tư sản phẩm chung cư cho thuê ở nhiều nơi, trước đó bà Liên không để ý đến Hà Nam, một tỉnh Mặc dù thu hút FDI, song dường như thị trường bất động sản lại không được sôi nổi như Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang trong những năm trước đó. Từ năm vừa qua, bà Liên đã mua thêm căn hộ tại Hà Nam, Nam Định để đầu tư cho thuê.

Trong danh mục đầu tư của người mua đầu tư Nguyễn Quang Sáng, trú tại Đống Đa (Hà Nội), từ cuối năm 2021, bên cạnh việc đầu tư sản phẩm chung cư cho thuê tại những thị trường truyền thống như Hà Nội, Bắc Ninh, ông đã phân bổ nguồn tiền đầu tư căn hộ tỉnh ở những thị trường không sôi nổi. Địa bàn ông chọn đầu tư là Thái Bình – một tỉnh không thu hút FDI mạnh như các thị trường trên nhưng đã hình thành nhiều nhà máy, cụm công nghiệp tập trung và đáng chú ý hơn cả, nguồn cung của thị trường bất động sản là dòng căn hộ còn rất ít, rất khan hiếm, chưa bị bão hoà như các thị trường trên. Hiện một loại hình căn hộ cao tầng trên đường Quang Trung (thành phố Thái Bình) được ông mua vào với giá 1,2 tỷ đông nhưng được cho thuê với giá 11 triệu đồng/tháng.

Anh Minh Tuyến, một môi giới chuyên làm thị trường căn hộ cho thuê tại Bắc Ninh và Bắc Giang cho hay, khoảng chục năm về trước, thị trường cho thuê căn hộ ở Bắc Ninh hoạt động rất tốt với tỉ lệ lấp đầy và giá thuê cao hơn hẳn đặt cạnh thị trường lớn là Hà Nội, dù số tiền đầu tư thấp hơn. Dẫu vậy, quá hàng loạt dự án bất động sản xuất hiện đã khiến những thị trường này bão hoà, tỉ lệ lấp đầy và giá thuê đều đi xuống. Trong số khách hàng của anh Tuyến, nhóm khách hàng đầu tư chuyên mua căn hộ ở tỉnh rồi cho thuê đã có sự chuyển hướng. Từ kinh nghiệm với chính các thị trường sôi nổi này, họ lựa chọn những thị trường “bình lặng” hơn: nguồn cầu tiềm năng nhưng dự án không có nhiều. Đó là Hà Nam, Vĩnh Phúc, Nam Định, Thái Bình.

Trao đổi với Tinbds.com, chị Lê Minh Thắm, nhân viên kinh doanh một sàn giao dịch chuyên bán nhóm dự án chung cư ở thị trường tỉnh cũng thừa nhận thực tế trên khi 2 năm qua, lượng khách đầu tư quan tâm đến những thị trường tỉnh truyền thống như Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Hưng Yên lao dốc mạnh. Có dự án ở Bắc Giang mở bán hơn 2 năm nay nhưng số lượng hàng tòn vẫn còn khá lớn. Trong khi cùng thời gian, một tổ hợp căn hộ cao tầng ở Vĩnh Phúc đã bán hết hàng.

Người bỏ vốn đầu tư Mai Thị Hoàng Liên chia sẻ, ở những thị trường tỉnh mà bất động sản phát triển chưa quá ồn ào sẽ duy trì được lợi suất cho thuê và tỉ lệ lấp đầy tốt trong ít nhất 5 năm tới, trước khi thị trường đi vào một chu kì mới mang tính hồi phục và ấm nóng trở lại. Chia sẻ về câu chuyện này, bà Liên tự tin bộc bạch: “Ngay cả khi thị trường sôi nổi trở lại, mà sớm nhất chu kì hoàn toàn có thể bắt đầu vào năm 2026 thì sống thị trường trước hết sẽ tập trung ở các đô thị lớn rồi mới đến tỉnh lẻ. Khi về được đến các tỉnh, thì nhóm dự án đa số sẽ nằm trên giấy và cần một thời gian nhất định mới sẽ có khả năng xây dựng xong và chính thức vận hành khai thác. Từ nguyên nhân này, mà tôi tự tin với suất đầu tư dòng căn hộ khai thác dịch vụ ở những thị trường tỉnh tôi chọn sẽ sớm đạt điểm hoà vốn, thu lợi nhuận, trước khi tôi bán đi”.