Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội hiện tại triển khai hiện ra sao?

Việc mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội đạt mục tiêu 1 triệu căn trong năm 2030 đang khó khăn. Tiến độ giải ngân gói 120.000 nghìn tỷ đồng hỗ trợ phát triển nhóm dự án nhà ở xã hội đang khá chậm, sẽ ảnh hưởng đề án triển khai đề ra trước đó.

Số liệu từ Bộ Xây dựng chỉ ra rằng, sau hơn 10 năm thực hiện Chiến lược kiến tạo các khu nhà ở quốc gia giai đoạn 2011-2020, tính đến hết năm 2022, cả nước đã hoàn thành 307 khu nhà ở quy hoạch xã hội khu vực đô thị với khoảng 157.100 căn, đạt 41,7% kế hoạch và đang triển khai thực hiện 418 dự án với khoảng 432.400 căn.

Trong đó, nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành 126 dự án với khoảng 62.700 căn hộ và đang triển khai 127 dự án khoảng 160.900 căn hộ; nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp đô thị, đã hoàn thành 181 dự án với khoảng 94.390 căn hộ và đang triển khai 291 dự án với khoảng 271.500 căn hộ.

Đến nay các địa phương trên cả nước đã đầu tư xây dựng hoàn chỉnh 181 dự án, quy mô xây dựng khoảng 94.390 căn hộ, với tổng diện tích sàn nhà ở 4.815. 000m². Thêm vào đó, các địa phương đang tiếp tục bắt tay triển khai 291 dự án, quy mô xây dựng khoảng 271.500 căn hộ, với tổng diện tích sàn khoảng 14.520.000m². Theo Bộ Xây dựng, kết quả này vẫn chưa đáp ứng được mục tiêu như Chiến lược kiến tạo các khu nhà ở quốc gia giai đoạn 2010 – 2020 đã xác định.

Xem thêm: Nhà Ở Xã Hội Bùng Nổ Nguồn Cung Trong Năm 2023

Ngày 03/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt “Đề án tổ chức thi công triển khai ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân tổ hợp khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Trong đó phấn đấu đến năm 2030, tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 – 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn; giai đoạn 2025 – 2030 hoàn thành khoảng 634.200 căn.

Tính riêng trong giai đoạn nửa đầu năm 2023, tại khu vực địa bàn cả nước đã có 19 khu nhà ở quy hoạch xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân tổ hợp khu công nghiệp với quy mô 18.752 căn đã hoàn thành và triển khai tổ chức thi công triển khai. Trong đó, nhà ở xã hội 06 dự án; khu lưu trú dành cho công nhân 03 dự án, có 5 dự án đã hoàn thành với quy mô 850 căn và đã khởi công xây dựng 2 dự án với quy mô 5.223 căn.

Ngoài nhóm dự án đã được khởi công nêu trên, có 12 dự án với quy mô 12.679 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư mới.

Về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội, tính đến thời điểm hiện tại đã có đã có 20 tỉnh ( Vũng Tàu, Trà Vinh, Bắc Giang, Tây Ninh, TP. HCM, Đà Nẵng, Bình Định, An Giang, Phú Thọ, Bắc Ninh, Hậu Giang, Bình Dương, Lạng Sơn, Lâm Đồng, Hà Nội, Thái Bình, Hải Phòng, Hải Dương, Kiên Giang, Bình Thuận) công bố danh mục 52 dự án hội tụ đủ điều kiện vay theo chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn là 25.884 tỷ đồng. Trong đó, có 49 công trình nhà ở xã hội với nhu cầu vay vốn là 24.655 tỷ đồng; 3 dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã xuống cấp với nhu cầu vay vốn là 1.229 tỷ đồng.

Dẫu vậy, trong giai đoạn hiện nay, mới chỉ có nhiều công trình dự án nhà ở xã hội tại các địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 83/1.095 tỷ đồng.

Theo Bộ Xây dựng, vào nhiệm kỳ 2021 – 2025, vấn đề mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và nhà ở cho công nhân tổ hợp khu công nghiệp tiếp tục là mối quan tâm thường trực của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và chính quyền các cấp. Nếu nhóm dự án đã được cấp phép và chấp thuận chủ trương đầu tư hoàn thành đúng thời hạn thì chúng ta sẽ cơ bản hoàn thành mục tiêu đến năm 2025, khoảng 428.000 căn.

Dẫu vậy, nhìn vào mục tiêu dài hạn đến năm 2023, việc triển khai Đề án sẽ còn đông đảo khó khăn, thách thức.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, cơ chế pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội rất phức tạp. Việc xin cấp phép xây dựng dự án kéo dài, phải mất ít nhất 2 năm hoàn thành thủ tục.

Chưa kể, sau 2 năm thực hiện quy trình thủ tục đầu tư, công trình nhà ở xã hội mất khoảng 2 năm tiếp theo để xây dựng và bàn giao nhà tới tay khách hàng. Sau đó, đơn vị phát triển dự án vẫn phải dành tỷ lệ tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội và chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng.

Quá trình này kéo dài lên đến 9 năm, sau đó, dự án mới được kiểm toán. Và chỉ khi được kiểm toán xong, doanh nghiệp mới được nhận về khoản lợi nhuận cố định 10%. Cùng thời điểm này, xuyên suốt cả quá trình thực hiện dự án, bản thân doanh nghiệp cũng không chắc chắn, khoản chi phí nào sẽ được ghi nhận là hợp lý, hợp lệ, khoản phí nào sẽ không được quyết toán, bị gạt đi. Chính vì lẽ đó, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội luôn có khả năng chịu thua lỗ.

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) bày tỏ quan điểm, ngay cả gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội cũng đang khó tiếp cận và được nhận định chưa thực sự phát huy tác dụng. Mức lãi suất 8,7%/năm cho doanh nghiệp và 8,2% cho khách hàng tìm mua nhà vay được nhìn nhận là khá cao đặt cạnh kỳ vọng, chưa đủ hấp dẫn. Người bỏ vốn đầu tư kiến nghị vay với lãi suất 6,5%/năm, khách hàng tìm mua nhà mong muốn được vay với mức lãi suất 4,8%/năm.

Qua phân tích của ông Khôi, nên áp dụng những ưu đãi về thuế cho nhà ở xã hội như cho cải tạo chung cư cũ trước đây: thuế giá trị gia tăng sẽ được miễn 4 năm đầu và được giảm 50% trong 9 năm tiếp theo. Còn thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ tính 10%. Qua những phân tích trên, mới hoàn toàn có thể kéo giảm giá thành, giá bán và dễ tiếp cận cho người dân mong muốn tìm kiếm.

Ngoài yếu tố trên, chính quyền cũng cần có các ưu đãi thiết thực hơn, nên có ngân sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng bên trong công trình nhà ở xã hội cho thuê và hỗ trợ một phần đầu tư hệ thống cơ sở kỹ thuật đối với nhà ở bán và thuê mua. Thay cho việc áp mức lợi nhuận 10% cho doanh nghiệp làm chủ dự án nhà ở xã hội là lợi nhuận “tối đa”, nên gọi là mức lợi nhuận định mức hay lợi nhuận tính giá thành, giá bán thì hoàn toàn có thể sẽ khuyến khích được doanh nghiệp tham gia.

Chủ tịch VNREA cũng kiến nghị, sẽ có khả năng mở rộng đối tượng được thuê, mua nhà ở chính sách xã hội. Bên cạnh việc xem xét và giải quyết cho những người lao động có thu nhập thấp (dưới 11 triệu đồng, không phải đóng thuế thu nhập cá nhân) thuê mua nhà ở chính sách xã hội. Cũng nên xem xét cả nhóm đối tượng phải đóng thuế thu nhập nhưng ở mức thấp, vì trên thực tế, số lượng đối tượng này cũng hàng loạt..

Cùng thời điểm này, ông Lê Văn Nghĩa, Đại diện Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, để đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội về đích như kỳ vọng, việc quan trọng là cần gỡ khó về thủ tục, tính khoản phí sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch…

Những yếu tố trên đang gây mất thời gian, chi phối tới tiến độ và làm cho quá trình đầu tư bị chậm. Từ nguyên nhân này, các bộ, ngành, địa phương nên lưu ý có chính sách, cơ chế linh hoạt, nhằm kịp thời giải quyết các bất cập ở thời điểm hiện nay, qua đó thúc đẩy việc mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội nhanh hơn.

Phương Uyên