Thị trường đất nền: lặng sóng ở phía Bắc, “nóng” ở phía miền Nam

Diễn biến trái chiều giữa hai miền Nam – Bắc

Theo báo cáo Nghiên cứu thị trường quý 2 năm 2021 của, lượng tìm kiếm và quan tâm hoạt động giao dịch đất nền tại nhiều tỉnh thành phía Bắc đã có dấu hiệu sụt giảm cùng với sự chững lại của cơn sốt đất. Nhu cầu tìm kiếm loại hình này trên nhiều tỉnh thành miền Bắc giảm từ 2% đến 38% khi đối chiếu với quý 1 năm 2021.

Xét một cách cụ thể, tại Hà Nội, đất nền là phân khúc có lượt quan tâm sụt giảm sâu nhất, gần 9% khi đối chiếu với quý trước. Ở chiều ngược lại, tại các tỉnh/thành lân cận cách Hà Nội trong bán kính 50km có mức độ tìm kiếm cơ hội gom đất nền sụt giảm sâu, nhất là Bắc Ninh và Bắc Giang với mức giảm từ 35% -38%. Đây là hai khu vực xảy ra sốt đất với lượt quan tâm đạt đỉnh trong quý 1. Các tỉnh/thành còn lại như Thái Nguyên giảm 6%, Hưng Yên giảm 4%, Ba Vì, Quốc Oai (Hà Nội) giảm lần lượt 2% và 17%.

“Chỉ số quan tâm thông tin quy hoạch giảm 50% trong quý mới đây, lượng tìm kiếm thông tin quy hoạch từ 100 điểm vào tháng 4 năm 2021 hạ xuống chỉ còn 49 điểm trong tháng 6. Trong “cơn sốt” 3 tháng đầu năm, không ít khách hàng đầu tư cá nhân tham gia thị trường, đến nửa cuối tháng 4, thị trường bắt đầu hạ nhiệt và nhu cầu giảm.

Sang tháng 5, thị trường gặp khó do dịch bệnh bùng phát mạnh trở lại, khiến dòng tiền và sự chú ý từ phía thị trường có sự dịch chuyển. Đây là xu hướng diễn ra tất yếu sau giai đoạn “sốt nóng” của đất”, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Tinbds.com cho hay.

Khách hàng đầu tư phía Nam vẫn chuộng đất nền trong khi khu vực phía Bắc, phân khúc này lại có phần ảm đạm trong quý 2 năm 2021.

Dẫu vậy câu chuyện ngược lại đang diễn ra tại những điểm nóng BĐS ở địa bàn vùng phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Lâm Đồng, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong quý 2 năm 2021, đất nền lại đang là phân khúc chiếm “thế thượng phong” khi nhu cầu tìm kiếm phân khúc này dâng cao.

Tổng lượng tin đăng rao bán đất nền tại các tỉnh phía Nam tăng đến 35% trong khi lượng quan tâm săn tìm phân khúc này cũng tăng hơn 11% khi đối chiếu với với quý trước đó. Đất thổ cư là sản phẩm đang phát sinh nhu cầu tìm mua cao nhất thị trường, tăng hơn 12%. Bình Dưỡng và Bình Phước là hai tỉnh ghi nhận lượng tìm kiếm và quan tâm tìm kiếm cơ hội gom đất nền dâng cao nhất trong quý trong thời gian vừa qua, lượt tìm kiếm nhà đất tại hai tỉnh này tăng lần lượt 23-30%. Long An, Cần Thơ, Bà Rịa – Vũng Tàu và Đồng Nai cũng ghi nhận mức tăng lần lượt từ 8-12% đặt cạnh quý trước.

Cũng theo nghiên cứu từ Tinbds.com, đất nền vẫn là phân khúc ghi nhận sự quan tâm và giá bán hấp dẫn trong các kênh đầu tư.

Ở các tỉnh thành trọng điểm phía Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, giá đất nền đang vào khoảng 1,2-1,8 tỷ đồng/nền trong khi căn hộ tiệm cận mức 1,7-2,2 tỷ/căn. Chính vì ưu thế bảo toàn vốn, thanh khoản và giá mềm, đất nền vẫn đang là kênh được ưa chuộng tại thị trường miền Nam.

Nguyên nhân đến từ đâu?

Lý giải cho xu hướng gia tăng lượng quan tâm săn tìm đất nền tại thị trường phía Nam và giảm nhiệt tại phía Bắc, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan địa bàn vùng phía Nam chia sẻ, có 3 nguyên nhân chính khiến hoạt động giao dịch đất nền phía nam vẫn thu hút khách hàng đầu tư. Đầu tiên phải kể đến mức độ hấp dẫn của đất nền luôn cao hơn khi đối chiếu với các loại hình BĐS khác.

Thị trường đất nền phía Bắc chỉ hút người mua mạnh vào thời điểm sốt đất giữa bối cảnh người bỏ vốn đầu tư ưu tiên lựa chọn đầu tư các khu vực có tin nóng về quy hoạch hạ tầng. Ngược lại tại miền Nam, thị trường đất nền hình thành từ rất lâu và không xảy ra tình trạng nhu cầu lên cao đột ngột và giảm xuống chốt lời như phía Bắc vừa rồi.

Tiếp theo là kỳ vọng về sự đột phá của cơ sở hạ tầng tại các tỉnh lân cận TP. HCM. Có nhiều cơ sở hạ tầng lớn được khởi công và xây dựng như sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc, vành đai 3… giúp kết nối di chuyển tới các vùng lõi trung tâm, hình thành nên kỳ vọng tăng giá nhờ hạ tầng đột phá hơn hạ tầng ở thị trường các tỉnh phía Nam. Ngược lại tại thị trường phía Bắc hầu hết các hạ tầng quan trọng kết nối với Hà Nội đã được bàn giao đưa vào sử dụng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Tinbds.com khu vực TP. HCM

Cuối cùng là yếu tố dòng tiền rẻ từ ngân hàng. Chính phủ đã đưa ra các quyết định để giảm áp lực vay cho doanh nghiệp bằng cách hạ biểu phí lãi vay vốn kết hợp cùng giảm lãi suất tiền gửi. Điều này dẫn tới dòng tiền ưu tiên ra ngoài lưu thông và tìm đến các kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn.

Trong số dòng tiền rẻ này, có một lượng tiền lớn đến từ giới đầu tư F0 với số dòng vốn đầu tư không lớn, rất khó để đầu tư vào các phân khúc BĐS tại TP. HCM. Lựa chọn hợp lý và phù hợp nhất là nhà đất các tỉnh lân cận.

Cũng theo số liệu báo cáo quý 2 năm 2021 của Tinbds.com, giá bán sơ cấp của các loại hình BĐS tại trung tâm TP. HCM đồng thời các khu vực liền kề tăng và thiết lập mức giá mới, cùng với sự khan hiếm và suy giảm về hiệu suất sinh lời đầu tư, dòng tiền đầu tư sẽ ưu tiên loại hình sản phẩm có khoảng giá đầu tư vừa túi tiền, triển vọng tăng trưởng về giá cao về lâu dài và đất nền tại các tỉnh là lựa chọn lý tưởng ở thời điểm hiện nay.

Ông Tuấn cũng bày tỏ quan điểm, rất khó để xảy ra tình trạng mất thanh khoản và giảm giá. Bởi mức giá nhiều khả năng vẫn tiếp tục tăng lên giữa bối cảnh chi phí nguyên vật liệu, sắt thép vẫn không có dấu hiệu dừng lại. Cuối cùng, từ góc độ nguồn cung, Covid-19 là rủi ro nhưng cũng là cơ hội cho thị trường bất động sản.

Sức cầu về chỗ ở và đầu tư BĐS tại TP. HCM, Hà Nội và cả các tỉnh thành lân cận là rất lớn, vậy nên những đơn vị có nền tảng cơ bản tốt, những dòng sản phẩm đa dạng, hướng đến nhu cầu an cư thực tế của người mua có nhiều cơ hội thắng thế.